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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 25 octobre 2011 à 18h21

Copropriété : Qui supporte les frais de transmission à l'huissier ou à l'avocat ?


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Le syndic ne peut pas mettre à la charge du copropriétaire les frais de transmission de dossier à l'huissier ou à l'avocat, voire même les refacturer à la copropriété. Ces frais font partie de la gestion courante.

Néanmoins, le copropriétaire qui ne règle pas les charges de copropriété cause un préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée une fois de plus d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, qui se répare par l'octroi de dommages et intérêts.

L'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base ; ces frais ne sont pas nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; ils ne pourraient être pris en compte que s'ils sortaient de la gestion courante du syndic et traduisaient des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

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Il y a donc lieu de retrancher de la somme demandée par le syndicat des copropriétaires les frais de "transmission du dossier à l'huissier" et les frais de "transmission du dossier à l'avocat" qui ne sont pas justifiés par de telles diligences et de ne retenir que les frais de mise en demeure et les droits et émoluments des actes d'huissier de justice.

Les manquements du copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée une fois de plus d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Il y a lieu, dans ces conditions d'allouer des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires mais d'en porter le montant à 1500 euros.

Cour d'appel Versailles, Chambre, 5 Septembre 2011 N° 10/03043 SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE RESIDENCE LES EGLANTINES représenté par son syndic la société FONCIA EFIMO / Monsieur Kamal BOUNOUA

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 26/10/2011 à 12:37 par Joe KER

    J'approuve à 100% l'analyse et la recommandation de JPM.

    L'utilisation du taux horaire du syndic me paraît toute indiquée dans cette circonstance.
    Le contrat de syndic pourrait contenir une liste indicative et non exhaustive des actes qui sont facturés au taux horaire.

    Le combat d'assoc de copropriétaires qui consiste à "charger toujours plus" les syndics de tâches non prévisibles en terme de quantité au titre de la gestion courante est une profonde erreur et ceci explique en partie pourquoi cette activité est mal rémunérée et que les syndics rusent avec des honoraires exotiques et abusifs pour le compenser... avec une image dégradée auprès du public.
    La commission des clauses abusives vient d'en remettre une couche...
    La tendance de ce pays à accumuler des contraintes sur tout est un obstacle à son dynamisme économique. Laissons place à la liberté de négociation et à la pédagogie du prix concurrentiel.
    Les syndics doivent nettoyer leur modèle économique en commençant par l'abandon du compte unique... mais c'est une autre histoire !

  • 1 Reco 26/10/2011 à 09:16 par JPM-COPRO

    Bonjour,
    Sont des prestations de gestion courante celles qui sont prévisibles et récurrentes.
    Le malentendu vient ici de la rédaction défectueuse d'une clause du contrat de syndic. La transmission d'un dossier n'est pas une prestation justifiant rémunération. Les syndics devraient mentionner la constitution du dossier à transmettre. Il y a alors une prestation nécessaire avec un temps de travail minimal pour le plus modeste dossier et parfois très important pour un dossier plus complexe.
    L'éventualité d'avoir à recouvrer des charges est certes prévisible. Mais le nombre des dossiers à traiter n'est pas prévisible. Il serait inéquitable d'inclure dans le calcul de l'honoraire forfaitaire un coût de 1000 € (soit 5 recouvrements " au pif ") pour un syndicat au titre d'un exercice pendant lequel tous les copropriétaires auraient payé correctement.
    L'imprévisibilité du nombre des prestations à fournir impose la rémunération au titre des honoraires exceptionnels et l'indication d'une rémunération dans la catégorie appropriée du contrat de syndic.
    Par ailleurs la constitution du dossier par le syndic est une prestation nécessaire justifiant rémunération.
    Il convient de modifier le libellé des articles du contrat de syndic sur ce point et l'observation vaut pour d'autres articles.
    Avec mes meilleurs sentiments


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