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Avis d'expertsAvis d'expertsmercredi 20 octobre 2010 à 17h42

Copropriété : Recouvrement des provisions sur charges


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

La déchéance du terme et l'exigibilité immédiate des provisions ne valent que pour l'exercice en cours. De manière à juguler le problème majeur dont souffrent les copropriétés, à savoir les impayés de charges, en 2000, le législateur a mis en place un mécanisme de déchéance du terme et d'exigibilité des provisions à l'égard des copropriétaires débiteurs (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 19-2, issu de l'art. 81 de la loi SRU n° 2000-1208, 13 déc. 2000). (relatif au budget prévisionnel).

Est concerné le copropriétaire qui n'a pas versé à sa date d'exibilité une provision prévue à l'article 14-1 de la loi . Ce n'est toutefois qu'après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire que les autres provisions prévues au budget prévisionnel et non encore échues vont devenir immédiatement exigibles.

C'est le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé qui, après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l'assemblée générale et la déchéance du terme, va pouvoir (il ne s'agit que d'une faculté) condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l'article 14-1 et devenues exigibles.

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Au-delà de l'affirmation selon laquelle seules sont concernées les sommes comprises dans le budget prévisionnel (soit, aux termes de l'art. 14-1 de la loi, celles destinées à faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble), la question du périmètre exact du mécanisme de déchéance du terme a fait débat.

On s'est en effet demandé si cette déchéance concernait toutes les sommes impayées, y compris celles ayant été appelées à l'occasion d'exercices antérieurs ou si seules étaient concernées les défaillances se rattachant à l'exercice en cours d'exécution.

Telle était la problématique soulevée par l'arrêt de cassation rapporté, le copropriétaire défaillant étant redevable d'un « arriéré de charges de copropriété » de plus de 50 000 €.

Afin de valider l'action en déchéance du terme pour l'intégralité de la somme, après avoir relevé que les conditions de mise en oeuvre de l'article 19-2 étaient réunies, le juge du fond (Orléans, 24 juin 2009) a retenu que « l'action du syndicat [n'était] soumise à aucun délai et [pouvait] donc porter sur les provisions des années antérieures, dans la mesure où l'action en recouvrement des charges [n'était] pas elle-même prescrite ».

Cette solution est censurée par le juge du droit, qui remarque qu'un budget prévisionnel est voté chaque année et que les provisions versées par les copropriétaires égales au quart du budget voté ne concernent que l'année en cours et non les exercices précédents.

Cette position réduit considérablement l'intérêt du dispositif, le syndicat des copropriétaires désireux de recouvrer sa créance devant engager deux, voire trois procédures distinctes, selon que le copropriétaire fasse trainer la procédure. Néanmoins, une jonction des affaires sera toujours possible.

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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