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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 9 décembre 2011 à 14h46

Copropriété : Transmission des archives et des fonds


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

La possibilité donnée au nouveau syndic ou au président du conseil syndical d'agir contre l'ancien syndic pour obtenir la remise des pièces du syndicat n'exclut pas celle du syndicat des copropriétaires.

Résolument pragmatique, l'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965régit la passation de pouvoirs entre l'ancien et le nouveau syndic et notamment les modalités de la transmission des archives et des fonds du syndicat des copropriétaires.

Ce texte prévoit notamment que l'ancien syndic a un mois à compter de la cessation de ses fonctions pour remettre au nouveau la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat.

Il dispose par ailleurs d'un délai supplémentaire de deux mois pour verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et pour lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.

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Au cas particulier, l'assemblée générale des copropriétaires n'avait pas réélu le syndic en place depuis la création de la copropriété (précision qui, on le verra ultérieurement, a son importance). Et, faute d'avoir désigné le successeur à cette fonction au cours de la réunion, le syndicat avait dû passer par la désignation - sur ordonnance présidentielle - d'un « syndic provisoire » (Décr. 17 mars 1967, art. 46 ; pour une application, V. Civ. 3e, 20 févr. 2002, Bull. civ. III, n° 44 ; AJDI 2002. 534, obs. Capoulade ). Ce dernier ayant notamment pour mission de se faire remettre les documents, archives et fonds du syndicat.

L'ancien syndic n'ayant pas honoré son obligation de restitution dans les délais impartis, le syndicat des copropriétaires avait mis en oeuvre la procédure prévue à l'alinéa 3 de l'article 18-2, mettant, par l'intermédiaire du syndic judiciaire, le syndic sortant en demeure, puis l'assignant aux fins de communication des pièces et fonds du syndicat.

Pour justifier son attitude, le défendeur avançait plusieurs arguments.

- le défendeur contestait au syndic judiciaire le pouvoir d'agir en restitution contre lui.

La haute juridiction rejette cet argument, estimant, avec les juges du fond, que la possibilité d'agir contre l'ancien syndic pour obtenir la remise des pièces du syndicat n'exclut pas celle du syndicat des copropriétaires, représenté en l'occurrence par le syndic judiciaire.

Cette interprétation semble devoir être approuvée puisque, aux termes de l'article 46 du décret de 1967, le président du tribunal de grande instance « désigne » le syndic par ordonnance sur requête.

- Le syndic sortant estimait que ce premier délai avait couru, non pas à partir de l'assemblée générale ayant refusé de renouveler son mandat, mais à compter de la désignation du syndic judiciaire. Partant, il estimait irrégulières la mise en demeure et l'assignation subséquente.

Cet argument ne résistait toutefois pas à l'analyse, puisque le texte prévoit expressément comme point de départ « la cessation [des] fonctions » de l'ancien syndic.

- le syndic a également tenté de faire valoir qu'il avait rempli son obligation de restitution en mettant les fonds et documents à la disposition du nouveau syndic, à charge pour lui qu'il en prenne possession en venant les chercher.

Il n'a pas été suivi, la haute cour approuvant le juge du fond pour avoir « exactement retenu » que la remise des documents et archives de la copropriété suppose que l'ancien syndic adresse au nouveau syndic les documents considérés, qui sont portables (précisant que la loi prévoyant la remise des pièces par l'ancien syndic au nouveau, ce n'est pas à ce dernier d'aller les quérir, V. déjà Paris, 18 janv. 2006, AJDI 2006. 745, obs. Capoulade ).

- Enfin, l'ancien syndic a porté le débat sur le terrain du contenu de l'obligation de restitution, en prétendant ne pas être en possession des documents qu'on lui demandait (documents relatifs à la construction et à la conformité de l'immeuble, clés permettant l'accès aux parties communes, liste permettant de les identifier, etc.).

Cette argumentation était toutefois ici particulièrement mal venue, puisqu'elle émanait du syndic originel, lequel a, plus que tout autre, incontestablement vocation à détenir ces documents.

Il n'aurait pu en aller autrement que si le défendeur avait expliqué de façon crédible pourquoi il n'était pas - ou plus - en possession des documents querellés (Paris, 9 janv. 2008, Loyers et copr. 2008, n° 94, obs. Vigneron).

La Cour ajoute que, quand bien même les documents auraient-ils été détenus par un tiers, il lui appartenait de les réclamer (dans le même sens, V. Civ. 3e, 5 oct. 2004, Bull. civ. III, n° 162 ; Administrer janv. 2005, p. 50, obs. Bouyeure).

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 03 novembre 2011 n° 10-21009

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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