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Avis d'expertsAvis d'expertsjeudi 2 juin 2011 à 08h50

Copropriété : Vidéosurveillance privative sans autorisation de l'AG


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

L'installation, par un copropriétaire sur son lot en dehors de tout consentement des autres membres du syndicat, d'un système de vidéosurveillance constitue un trouble manifestement illicite justifiant que soit ordonnée sa dépose, dès lors qu'elle compromet de manière intolérable les droits détenus par chacun des copropriétaires dans leur libre exercice de leurs droits sur les parties communes.

Lorsque l'implantation d'un système de vidéosurveillance est envisagée par le syndicat dans les parties communes, l'assemblée générale a dû y consentir par un vote circonstancié.

La question relève alors de l'article 25, n, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, relatif aux travaux à effectuer sur ces parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens. L'autorisation devra par conséquent être donnée à la majorité absolue, voire, par le jeu de l'article 25-1, à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (en ce sens, V. Rép. min. n° 54207, JOAN Q, 8 déc. 2009, p. 11791).

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Il est toutefois possible de soutenir que, par application de l'article 26 de la loi de 1965, un vote unanime est tout de même requis dès l'instant où le système retenu porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives. Ce, avant, comme après l'instauration d'un n à l'article 25 par la loi ENL n° 2006-872 du 13 juillet 2006.

Lorsque le système de vidéosurveillance est installé par un copropriétaire sur une partie privative et entrave les autres membres du syndicat dans les modalités de jouissance de leurs parties privatives, l'unanimité est également requise.

C'est ce que reconnaît implicitement la Cour de cassation dans l'arrêt de rejet rapporté.

Au cas particulier, un copropriétaire avait procédé à l'installation d'un système de vidéosurveillance sur son lot : la caméra était située dans une pièce de son habitation et un projecteur doté d'un détecteur de présence était implanté sur le mur d'enceinte de sa propriété.

Le tout était orienté vers un chemin, partie commune.

Condamné en appel à démanteler son installation sous astreinte pour cause de trouble manifestement illicite, le défendeur a notamment fait valoir, aux visas des articles 9 du code civil et 8 de la Convention européenne des droits de l'homme (droit au respect de sa vie privée) et à celui de l'article 6 de la même Convention (droit à un procès équitable) que l'atteinte à la vie privée était justifiée par la protection d'autres intérêts qui lui sont contraires, dès lors que cette atteinte est proportionnée à ces intérêts. Or, selon lui, l'installation n'était qu'une riposte à des menaces à l'intégrité physique et à des dégradations de biens par certains copropriétaires voisins.

Son argumentation n'a pas prospéré devant la haute juridiction, laquelle approuve le juge du fond pour avoir considéré que l'installation querellée compromettait de manière intolérable les droits détenus par chacun des copropriétaires dans leur libre exercice de leurs droits sur les parties communes.

Ce qui, nous semble-t-il, renvoie à la nécessité de recueillir un vote unanime.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 11 mai 2011 n° 10-16.967

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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