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Avis d'expertsAvis d'expertslundi 5 décembre 2011 à 09h08

Crédit bail immobilier : L'acquéreur du local loué peut être le sous-locataire


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Le contrat de crédit-bail immobilier s'analyse comme une location d'un immeuble à usage professionnel suivie, le cas échéant, d'une cession. Il n'est pas nécessaire que la cession de l'immeuble intervienne au profit du locataire initial de celui-ci, mais elle peut être faite au profit d'un tiers substitué, qui est éventuellement le sous-locataire de cet immeuble.

En l'espèce, une société donne à bail des locaux à usage de bureaux dont elle est propriétaire à une autre société, avant de lui consentir, près d'un an plus tard, une promesse de vente adossée à ce contrat de bail. Or, cette promesse de vente offrait la possibilité à la société bénéficiaire de celle-ci de se substituer tout tiers de son choix, l'acquisition de l'immeuble par le tiers substitué n'étant en aucun cas subordonnée à l'agrément de la société propriétaire de l'immeuble.

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Pour les juges du fond, suivis par la Cour de cassation, la stipulation d'une telle clause ne remet en rien la qualification de crédit-bail immobilier. Pour que l'on soit en présence d'un tel contrat, il faut et il suffit que les conditions posées par l'article L. 313-7, 2°, du code monétaire et financier soient remplies à savoir

- il faut que l'opération s'analyse en une location d'un immeuble à usage professionnel,

- suivie, le cas échéant, d'une cession.

Le texte n'exige nullement, contrairement au 1° de l'article relatif au crédit-bail mobilier, que la cession de l'immeuble intervienne au profit du locataire initial de celui-ci.

A contrario, l'acquéreur peut donc valablement être celui désigné par le locataire en vertu d'une clause de substitution indissociable du contrat de crédit-bail, dès lors que cette substitution dans le bénéfice de la promesse a été opérée conformément aux termes du contrat.

La particularité de l'espèce tient à ce que le locataire initial des locaux avait sous-loué une partie de ceux-ci à celui qui allait devenir le tiers substitué dans la promesse de vente. Sous prétexte que le locataire initial avait été mis en liquidation judiciaire et que, comme il était incapable de payer les loyers, le bail avait été résilié, le sous-locataire substitué n'aurait pu lever l'option d'achat conférée par la promesse de vente dont il était devenu le bénéficiaire.

Telle est l'opinion du crédit-bailleur, qui se plaint de ne pas avoir obtenu la restitution des locaux et de ce que le sous-locataire l'a assigné avec succès en réalisation forcée de la vente de l'immeuble.

Certes, le défaut de paiement des loyers entraîne normalement la résiliation du bail, et, en même temps, la caducité de la promesse de vente. Mais, en l'occurrence, la clause de substitution avait été mise en oeuvre et l'option d'achat avait été levée par le sous-locataire avant la résiliation du bail, c'est-à-dire à une période à laquelle la promesse de vente était encore efficace. Au surplus, la clause de substitution ne posait aucune restriction quant à l'identité du tiers substitué dans la promesse. Rien ne s'opposait donc à ce que ce tiers soit le sous-locataire du local concerné, et que, in fine, il devienne propriétaire de ce local en levant l'option. La vente à son profit était donc parfaitement valable. Le contrat fait la loi des parties.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 19 octobre 2011 n° 10-13651

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