Crédit immobilier : la baisse, jusqu'où ?

La peur de la déflation et la recherche d’une inflation qui se dérobe toujours ont conduit la Banque Centrale Européenne à baisser son taux directeur à 0%. Du jamais vu !

Avec plus de 40 ans d’expérience et de vécu dans le domaine de l’immobilier et du crédit, je sais que cette situation est exceptionnelle et qu’il vaut mieux en profiter aujourd’hui.

Sans marché du crédit, il n’y a pas de marché de l’immobilier puisque près de 90% des acquisitions se font à crédits pour les acquisitions de résidences principales et quasiment 100% pour les investissements locatifs.

Aujourd’hui, ce sont les emprunteurs les grands gagnants de cette politique monétaire. Ainsi, chez In&Fi Crédits, nous négocions quotidiennement des dossiers sur des bases de 1,05% sur 10 ans, 1,36% sur 15 ans, 1,51% sur 20 ans et 2,01% sur 25 ans !

Je rappelle qu’en 1990 sur 15 ans on empruntait à 9%, en 2000 à 5,70% et en 2010 à 3,40%. Aujourd’hui c’est de l’ordre de 1,40%.

Cependant, même avec un taux BCE durablement à 0%, les taux immobiliers pourraient remonter dans un avenir proche et ce, pour des raisons essentiellement liées à la santé financière des établissements de crédits.

Aujourd’hui, dans le cadre européen de la protection du consommateur, le secteur bancaire français supporte : - Une augmentation des charges liées au contrôle sécuritaire et prudentiel, - Une obligation augmentation des fonds propres, - Une masse salariale et des conditions de rémunération qui datent d’une époque où le secteur était beaucoup plus rentable.

En plus des charges supplémentaires, les banques sont confrontées à une modification de leur environnement concurrentiel.

- Les stratégies digitales des Fintech qui banalisent les opérations bancaires, plus rapides et moins chères. - Le développement exponentiel des professionnels du courtage de crédits qui à l’horizon 2020 distribueront plus de 50% des crédits. - La perte progressive de leur quasi-monopole (85% du marché) dans la distribution des assurances de prêts avec la concurrence des courtiers et des assureurs.

Les banques en quête de marges

En prévision de ces évolutions, les banques ont engagé des mesures d’économie. Après BNP Paribas, Crédit Agricole Ile de France et Société Générale, c’est LCL qui met en œuvre un plan de fermeture d’agences. Dans les 5 ans et pour tout le secteur, environ 5 000 seront fermées. C’est près de 15% du maillage national.

Sans aucun doute, pour retrouver des marges, les banques seront obligées de remonter les taux. C’est une réflexion actuelle au plus haut niveau, vivement encouragée par le Gouverneur de la Banque de France qui préconise une hausse et une utilisation des crédits révisables (seulement 1% du marché).

N’en doutez pas, les banques trouveront un accord commun et la donne sera bouleversée.

Ainsi, à titre d’exemple, vous constaterez ci-après que l’impact d’une hausse de 1% sur un crédit de 150 000 € à 20 ans est lourd de conséquence pour l’emprunteur.

Ainsi, quand le taux prend 1% et passe à 2,51% pour la même mensualité de 724 € sur 20 ans : 1) Vous n’empruntez plus que 136 500 € c’est 10% de moins 2) Le coût total du crédit ressort à 37 500 € c’est 57% de plus.

Dans ces conditions, pour acheter le bien, il faut soit augmenter l’apport de 13 618 € soit négocier le prix d’acquisition à hauteur de cette même somme, soit augmenter la durée du prêt et donc son coût final !

On peut, également et légitimement imaginer aussi, que les taux augmentant les prix baisseront. Peut-être…

En l’état, toujours pragmatique, je considère que le marché des taux est aujourd’hui excellent pour les emprunteurs.

Alors si vous trouvez le bien qui vous convient, n’hésitez pas, lancez-vous. Un crédit aux taux actuels est une aubaine !