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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 18 juin 2013 à 12h15

Dans quoi investir en ce moment : Bourse ou immobilier ?


Mathieu Toulza-Dubonnet

Biographie Mathieu TOULZA-DUBONNET, est né en 1965. Diplômé de l’IFG, il aborde la gestion de patrimoine en libéral en 1994 avant de présider, en 1997, aux destinés de sa propre entreprise en créant MTD FINANCE cabinet de conseil en gestion de patrimoine. Il est depuis membre de la Chambre Nationale des Conse ...Lire la suite

Existe-t-il un placement idéal aujourd'hui ? Quel est l'actif patrimonial répondant le mieux à la conjoncture "désespérante" du moment? Comment placer son argent de façon pertinente dans cette "drôle de guerre"? Telles sont les questions que chacun d'entre nous nous posons; jeunes comme seniors, à la ville comme à la campagne. Mathieu TOULZA DUBONNET, PDG du groupe MTD finance, à qui ces questions sont régulièrement posées, se propose d'y répondre et nous invite, pour l'occasion, a une "visite guidée" des principaux actifs composant la "galaxie patrimoniale" du moment.

Il est dans la nature humaine de vouloir faire la meilleure utilisation possible de ses avoirs. Il est dans la logique des « homo economicus » que nous sommes tous, de vouloir retirer la meilleure jouissance possible des biens dont nous sommes propriétaires. Il est dans la nature de certains biens de produire des fruits plus ou moins importants selon la réalisation d'un certain nombre de facteurs. La question devient autrement plus complexe de savoir, dans une conjoncture nationale, européenne et mondiale devenue illisible, dans quels secteurs économiques investir ?...., Dans quelles zones géographiques mondiales "orienter" son capital ? Dans quels actifs patrimoniaux "placer" sa confiance ? Quels arbitrages réaliser ? Ou quelles diversifications accomplir ?

La sacro-sainte question…

La sacro-sainte question du "meilleur actif patrimonial du moment ?" constitue une antienne pour le conseiller patrimonial qui exerce son métier dans les règles de l'art souhaitant rester dans l’épure de l'approche patrimoniale globale dispensée par les "écoles classiques » qui ont suivi le sillon tracé par l’université de Clermont Ferrand.

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La réponse éternelle et néanmoins légitime qui consiste à ne réserver sa réponse qu'à la condition d'avoir préalablement épuisé toutes les étapes fondamentales de l'analyse patrimoniale ne satisfait pas toujours la curiosité inévitablement simpliste sinon légitimement naïve de nos honorables clients. Pourtant, elle est la seule respectable, toutes les autres ne sont que balivernes.

Nul ne saurait, au "doigt mouillé" me dire sur quel actif orienter « X » de mes capitaux, pour une période donnée.. au mépris de mon âge et de mes contraintes, nul ne peut me faire délocaliser une somme représentant 80% de mes liquidités sous prétexte que c'est le "meilleur coup du moment", nul argument sérieux n’autorise quiconque à m’interdire de prendre un risque sur mon capital à hauteur de 15% de mes avoirs, alors que j'ai, par exemple, 25 ans et que c'est précisément le moment idoine pour m'engager dans un placement comportant un risque en capital, alors même qu’il se trouve que mon jeune âge milite pour un positionnement à long terme.

Un conseil personnalisé…

Nous le voyons bien, les réponses apportées ne peuvent l'être qu'en considération de la situation juridique, économique, fiscale, sociale et humaine de la personne donnée.

Qu'en considération de la famille donnée,

Qu’en considération de la fortune donnée,

En considération de l’âge de la personne,

En considération de l'appétence aux risques de la personne etc.

Une galaxie patrimoniale…

Ces normes étant rappelées, il est à présent loisible de considérer la situation des différents actifs composant la galaxie patrimoniale du moment, que nous présenterons systématiquement au regard d’une double considération : avantages et inconvénients. L'énumération des actifs patrimoniaux se fait traditionnellement dans un ordre décroissant de liquidités, contrairement au plan comptable, si bien que nous commencerons par le livret A. Enveloppe qu’il convient d’utiliser dans les limites de ses capacités tant que cela n’empêche pas d’optimiser un placement plus performant par ailleurs. La règle étant ici que cette sécurité maximum correspond souvent à une très grande liquidité et un très faible rendement.

Nous éviterons autant que faire se peut les SICAV de trésoreries qui n’offrent aucune exonération fiscale et dont les rendements sont médiocres. On leur préfèrera les comptes à termes, qui sont des produits bancaires représentant des « petits tunnels d’immobilisation » offrant un meilleur rendement.

Nous n'omettrons pas de recommander, en ce moment, le choix de l’endettement compte tenu des taux historiquement bas de la période actuelle. En effet, même s'il peut paraitre surprenant dans une énumération consacrée à l'investissement d'évoquer une stratégie de dette, il n'en reste pas moins qu'à 2,5% sur 20 ans, l'endettement peut paradoxalement constituer un produit d'enrichissement.

Les placements obligataires, en direct ou au travers de véhicules financiers, ne sont pas, dans cette période curieuse où les déficits souverains sont si importants, la solution d'enrichissement miraculeuse qu'ils pouvaient représenter dans les années 90 par exemple. En effet, les taux obligataires varient aujourd'hui autour de 2% pour les émetteurs les plus solides (Allemagne, Etats-Unis, France) et bien au-delà pour des débiteurs d’obligations dont la solidité ne fait malheureusement pas rêver (Grèce, Portugal, Espagne) ou pour les obligations à haut risque de certaines entreprises « junk bonds ».

A côté de ces actifs peu reluisants, émerge un placement qui fait parler de lui depuis quelques années et qui a bénéficié d’une restructuration fondamentale depuis les difficultés qu’il avait connu dans les années 90, je veux parler des sociétés civiles de placement immobilier, SCPI ou encore de la « pierre papier ». Ce placement permet d’accéder à moindre risque, et pour des montants déterminés selon ses besoins, à une offre immobilière diversifiée. Ce « véhicule » permet soit de favoriser la recherche de plus-value, soit d’opter pour la recherche de rendements. Il offre aujourd’hui des rendements tout à fait raisonnables : autour de 5,2% avant fiscalité et charges sociales, mais il est, en règle générale, net de frais de gestion. Il constitue le produit typique recherché du bon père de famille et a la faveur du groupe MTD Finance.

Jusqu’à la crise des nouvelles technologies, puis celle des « subprimes » qui, par voie de conséquence, a entrainé celle de la dette souveraine, « l’action » était toujours considérée sur une période de long terme (supérieure à 7 ans) comme l’actif patrimonial qui offrait le rendement le plus satisfaisant. Il n’était pas rare d’observer, sur une période de 10 ans ou plus, des rendements moyens supérieurs à 12%. Cette logique, qui semblait inévitable, se révèle à ce jour proprement irréaliste. Bien au contraire, la question qui se pose en vérité est de savoir si le capital pourra oui ou non être préservé sur le long terme, de telle sorte qu’il est devenu impossible avec une approche fondamentale, de prévoir avec une certitude raisonnable l’évolution des cours du marché financier, car celle-ci obéit aujourd’hui à une dynamique irrationnelle et totalement erratique. Toutefois, si la logique existait encore, et compte tenu des rendements qu’offrent les actions aujourd’hui, le positionnement sur cet actif n’aurait rien de saugrenu.

La condition de l’âge, de la diversification et la proportion minoritaire de ses liquidités resteraient dans ce cas des critères primordiaux.

Un actif tangible…

L’actif patrimonial qui emporte notre préférence est celui qui offre à la fois la possibilité de rendement, la possibilité de plus-value, la capacité de réduire sa fiscalité, celui qui, outre ces aspects financiers, présente des avantages affectifs, historiques, très souvent culturels, parfois même cultuel, et qui, en tout état de cause, peut, si des conditions de bonne sélection géographique sont respectées, autoriser la sécurité patrimoniale… je veux parler de l’immobilier. Bien que l’on présente souvent la valeur de cet actif comme décorrélée du pouvoir d’achat en France, il n’en reste pas moins que des solutions nombreuses permettent son accession à la propriété en fonction de ses moyens : l’achat collectif au travers d’une société civile immobilière ou en indivision, l’achat démembré, l’achat viager, nous l’avons vu plus haut l’acquisition au travers d’SCPI pour le budget désiré.

Enfin, l’immobilier peut également permettre l’acquisition à vocation d’investissement locatif, dans l’ancien ou dans le neuf. Défiscalisant ou pas. Près de chez soi, ou en région. Ou encore si l'on en connait sérieusement les raisons et les effets l'on peut faire le choix de l’immobilier dans l’outre-mer afin de réduire sa fiscalité.

Au-delà même de l’actif patrimonial immobilier, nous ne pouvons occulter que les taux de crédit et l’allongement de la durée du financement permettent de réduire très fortement l’impact du facteur prix, et je conclurai par le fait qu’un indicateur permet toujours de mesurer si l’acquisition se fait au bon prix. Il s’agit du rendement locatif, lorsque le calcul réel ou fictif de la valeur locative vous permet d’obtenir un rendement supérieur d’au moins un point à ceux des marchés réglementés dont on a vu qu’ils se situaient à 2%. En moyenne, dans l’ancien, les rendements locatifs en France se situent à 5,5%, voir plus, et dans le neuf ils s’élèvent à 4%, soit toujours une prime de risque supérieure d’au moins 2% à celle qu’offrent les marchés réglementés.

Fidèles principes patrimoniaux…

Nous aurions pu pousser plus loin l’analyse en nous attachant à comprendre l’intérêt des valeurs refuges que sont l’or et le diamant ou l’intérêt de ces actifs qui sont qualifiés dans notre pays d’exception culturelle, je veux parler des œuvres d’art.

En effet, avec ces dernières catégories, nous pouvons considérer que la galaxie patrimoniale aurait été entièrement visitée. Tous ces actifs possèdent des avantages et des inconvénients.

L’inconvénient de l’immobilier, qui a par ailleurs notre préférence, est fatalement le manque de liquidité, l’avantage de l’or et du diamant est le fait de pouvoir en temps de guerre passer des frontières en conservant discrètement une partie de sa fortune. En revanche, leur inconvénient est de ne produire aucun rendement et d’avoir une base de valorisation totalement spéculative. A titre d’exemple, l’or, qui avait atteint des sommets le 10 avril 2012 (1790,40$ l’once d’or), a perdu 23% en un an, alors même que tous les médias n’avaient de cesse de recommander la « ruée vers l’or ».

Notre meilleur conseil est donc de rester fidèle à l’approche patrimoniale globale, afin de ne pas considérer le choix des actifs selon l’influence du moment, mais réaliser la préconisation conformément à votre situation, à votre capacité, à votre compréhension et selon vos besoins, telle est la garantie d’une recommandation patrimoniale éthique.

Tel est le moyen de comprendre et de distinguer objectivement les causes et les effets des décisions patrimoniales des épargnants en répondant, de ce fait, le plus "personnellement" possible à la question du "meilleur actif patrimonial".

In fine, nous comprenons que, toute réflexion macro-économique et géopolitique mise de côté, la réponse à cette question se décline dans la personnalisation.

Mathieu Toulza-Dubonnet - ©2016 LaVieImmo
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