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Avis d'expertsAvis d'expertslundi 26 janvier 2015 à 12h32

De l'utilisation du déficit foncier


Pierre Nechelis

Biographie Pierre Nechelis est titulaire d’une maîtrise de droit, d’un MBA et du DES « Gestion de Patrimoine » de l’université de Clermont-Ferrand. Il a démarré sa carrière professionnelle dans la gestion d’actifs. Il a ensuite exercé, pendant 9 ans, le métier de conseiller en gestion de patrimoine, ...Lire la suite

Les revenus fonciers sont doublement taxés : à l’impôt sur le revenu d’une part (jusqu’à 45% selon la tranche d’imposition) et aux prélèvements sociaux d’autre part (15.5%).

Pour un contribuable taxé à la tranche la plus élevée : le total de l’imposition peut donc s’élever à 60.5%. Comment réduire cette imposition ? La première question à se poser est de savoir s’il ne serait pas judicieux d’arbitrer le bien. A-t-on réellement besoin des revenus en question ? Si la réponse est positive, la solution est simple, il faut créer des charges qui viendront en déduction des revenus fonciers.

Vient en premier lieu la réalisation de travaux, à condition que ceux-ci soient effectivement déductibles. La règle est que sont déductibles les travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien. A contrario, ne sont pas déductibles les travaux d’agrandissement par exemple.

En deuxième lieu, sont déductibles les charges financières. Elles correspondent aux intérêts d’emprunt, aux frais de dossiers et aux frais de garantie des crédits ayant financés l’acquisition ou les travaux de biens immobiliers loués.

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Fiscalement, si les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers, le surplus peut s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Les charges financières ne peuvent s’imputer que sur des revenus fonciers, elles ne peuvent pas générer de déficit. Le solde du déficit non utilisé peut être reporté 10 ans.

Plusieurs produits permettent d’investir dans la perspective soit de générer un déficit foncier soit de déduire des charges financières. On peut par exemple acheter un appartement dans lequel on réalisera des travaux. Cette opération peut bien sûr s’effectuer à crédit pour optimiser la fiscalité en déduisant les charges financières. La même opération peut se réaliser par le biais de SCPI ce qui permet d’abaisser le ticket d’entrée et du mutualiser le risque locatif.

Enfin, on peut recourir au démembrement de propriété. Il est possible d’investir dans la nue-propriété d’un immeuble à crédit. L’opération ne génère par définition, aucun revenu mais permet de déduire les charges financières. On peut aussi donner l’usufruit d’un immeuble loué, à son enfant. Dans la mesure où celui-ci, est détaché du foyer fiscal du parent, ce dernier n’aura pas à les déclarer.

Pierre Nechelis - ©2016 LaVieImmo
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