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Avis d'expertsAvis d'expertsmercredi 2 juillet 2014 à 14h30

Défiscalisation immobilière : Quel impact sur les finances publiques ?


Pierre Nechelis

Biographie Pierre Nechelis est titulaire d’une maîtrise de droit, d’un MBA et du DES « Gestion de Patrimoine » de l’université de Clermont-Ferrand. Il a démarré sa carrière professionnelle dans la gestion d’actifs. Il a ensuite exercé, pendant 9 ans, le métier de conseiller en gestion de patrimoine, ...Lire la suite

On reproche souvent aux dispositifs fiscaux d’incitation à la construction de logements neufs d’avoir des effets inflationnistes sans pour autant résoudre le problème du logement en France. Ce raisonnement correspond-il à la réalité ? Faisons le point sur la situation.

Il serait faux de dire que la défiscalisation immobilière ne participe pas à la hausse des prix, mais cet effet reste marginal. Les vraies causes de la hausse des prix de l’immobilier sont connues de tous les acteurs du marché et ce, depuis de longues années. Sur un plan macroéconomique, on pourra citer : une offre inférieure à la demande, l’insuffisance de la construction, la rareté du foncier, l’inflation des normes et l’augmentation de la population. De manière plus localisée, on pourra mettre en évidence l’incohérence de la construction dans certaines régions car on a en effet beaucoup construit là où c’était inutile et pas assez là où c’était (c’est toujours) vital.

La raison d’être d’une incitation fiscale est d’attirer l’épargne des ménages vers un segment de l’économie pour répondre à un objectif d’intérêt général : la crise du logement ! Le rendement net du logement neuf est actuellement de l’ordre de 3 %, ce qui à première vue semble faible. Cependant, c’est bien l’avantage fiscal qui dope le rendement et fait que celui-ci devient alors incitatif pour les investisseurs. Prenons par exemple, l’un des dispositifs phares actuels, le Duflot. Celui-ci octroie une réduction d’impôt de 18 % de la valeur totale du bien, étalée sur 9 ans. Mécaniquement, le rendement se hisse, de fait à 5 % les 9 premières années. Qui plus est, ce dispositif limite la réduction d’impôt aux constructions dans les zones où le déficit de logement est notoire répondant ainsi à l’objectif majeur des pouvoirs publics.

L’Etat perd-il de l’argent pour autant ? La réponse doit être nuancée. Sans dispositif fiscal, l’Etat ne « perd » pas d’argent sous forme de réduction d’impôt, mais il ne fait rien pour améliorer la construction de logements. Avec un dispositif tel que le Duflot, il « perd » certes 18 % de la valeur du bien sous forme de réduction d’impôt, mais gagne en revanche 20 % sous forme de TVA, au moment de la vente du bien. De plus, la construction de logements supplémentaires va générer de nouvelles rentrées fiscales avec l’impôt foncier et la taxe d’habitation. Au total, l’Etat est plutôt gagnant dans l’opération.

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Pierre Nechelis - ©2016 LaVieImmo
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  • 1 Reco 04/07/2014 à 13:32 par el manici

    la défiscalisation est toujours un attrape-nigauds, les prix sont surfacturés, les intermédiaires se gavent en commission et au final celui qui voulait éviter de payer 5000 euros d'impôt se retrouve avec un appartement défiscalisé à Rodez acheté 5000 euros le m² et pas de locataires, un bien surévalué ...

  • 1 Reco 04/07/2014 à 12:09 par Gaston

    Oulà ! Encore un copain à Michel Mouillart? Tous à la botte des lobbys....

    Bien sur que l'état (nous ) perd gros dans l'affaire, depuis 20ans les politiques d'incitation fiscale et de construction nous ont conduit à la situation actuelle, si ce n'est pas suffisant pour considérer que c'est un échec cuisant...

  • 1 Reco 02/07/2014 à 18:46 par Alain

    je cite: "dans certaines régions on a en effet beaucoup construit là où c’était inutile"

    Ma région fait partie de ce cas et les prix ont augmenté de 40% depuis cette ruée vers la défiscalisation immobilière.

    certains bailleurs restent plusieurs années sans locataire.

    conclusion: la loi de l'offre et la demande ne régule pas les prix.


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