Défiscalisation : investir en direct ou via les SCPI, comment choisir ?

L’investissement immobilier permet de réduire l’impôt sur le revenu. Pour autant, il s’agit d’un investissement sur le long terme qui peut aussi s’envisager comme un excellent moyen de protéger ses proches ou de préparer sa retraite.

A titre d’exemple, on citera deux dispositifs : Pinel et Malraux. Dans les deux cas, l’investisseur bénéficie une réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement de location de 9 ans minimum. Pinel permet d’acheter un appartement neuf ou rénové, Malraux de restaurer un appartement dans un quartier sauvegardé.

En Pinel, la réduction d’impôt est de 18% du montant investi étalée sur 9 ans (prorogeable à 21% sur 12 ans). La réduction est plafonnée à 6 000 € par an. En Malraux la réduction d’impôt est de 30% (plafonnée à 30 000 €) du montant des travaux qui peuvent être répartis sur 4 ans. Deux options s’offrent aux investisseurs. Ils peuvent acheter « en direct » un appartement ou acheter des parts de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI – dite aussi pierre papier).

Comment choisir entre investissement en direct ou au travers de SCPI ?

Le premier élément de réponse tient au montant à investir. Celui-ci sera souvent a minima de 120 K€ pour un investissement en direct. En revanche, on achète des parts de SCPI, dont la valeur unitaire est de l’ordre d’une centaine d’euros. Les SCPI permettent donc de calibrer l’investissement en fonction de ses capacités d’investissement.

Le fait générateur de l’avantage fiscal doit aussi être considéré. Pour un achat en direct, la réduction d’impôt s’applique l’année de la livraison de l’appartement, soit en moyenne 18 mois après l’acquisition (en VEFA). Pour les SCPI, la réduction s’applique l’année de la souscription. Dernier élément à prendre en compte : la durée.

L’investissement en direct a vocation à être pérenne alors que les SCPI ont une durée de vie définie dès le départ. Une fois les avantages fiscaux consommés, le propriétaire bailleur pourra continuer à louer son appartement, le vendre, ou encore en faire donation. De son côté, la SCPI procèdera, en général au bout de 15 ans, à la vente du patrimoine et les associés récupèreront le produit des ventes.

Dans les deux cas, il est possible d’investir à crédit, ce qui permet de déduire les intérêts d’emprunts des revenus distribués par l’investissement. Enfin, les deux formules peuvent être complémentaires puisqu’il est possible d’acheter la même année un bien et des SCPI dans le cadre d’une véritable stratégie d’optimisation fiscale.

On peut par exemple acquérir un bien d’une valeur de 200 K€ en direct et compléter cet investissement par l’acquisition de 100 K€ de parts de SCPI Pinel afin de tirer profit du plafond de 300 K€ inscrit dans le dispositif. De même, on peut investir en Pinel et en Malraux puisque ce dernier n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales.