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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 25 avril 2014 à 12h30

Déplafonnement, banque et usage exclusif de bureaux


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

L’affirmation selon laquelle la destination des lieux est à usage exclusif de bureaux permet de déplafonner systématiquement le loyer ne serait plus vrai.

Il est admis que les locaux à usage de banque dont l’activité essentielle est d’ordre comptable, administratif ou juridique et n’est pas affectée par la réception des clients, répondent à la définition de C. com., art. R. 145-11.

Cependant, ne peuvent être considérés comme des locaux à usage exclusif de bureaux des locaux dans lesquels le bail autorise l’exercice de tous commerces.

Or, en l’espèce, il ressort des stipulations contractuelles, que si les locaux sont destinés exclusivement à usage de banque et activités connexes, il est également prévu que le preneur pourra céder son droit au présent bail avec le consentement exprès et par écrit du bailleur dans une autre activité, sans aucune restriction concernant l’activité susceptible d’être exercée par le cessionnaire.Cette clause exclut l’affectation des locaux à un usage exclusif de bureaux. Le bailleur ne peut donc demander le déplafonnement du loyer sur ce fondement.

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C’est également en vain que le bailleur demande l’application de l’article R. 145-10 du Code de commerce. Les locaux ne présentent pas de caractère monovalent. Ils n’ont pas été construits en vue de l’unique usage d’agence bancaire il est possible de les affecter à un autre usage sans travaux coûteux.

Il s’agit en effet d’un local d’un seul tenant aménagé avec des cloisons amovibles ; la salle des coffres est de faible superficie (11 mètres carré), de sorte que sa suppression ne serait pas coûteuse.

Quant aux systèmes de sécurité (vitrage de sécurité et systèmes de protection), ils pourraient être utiles pour d’autres commerces.

Enfin, la preuve n’est pas apportée d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

L’augmentation de la population de la ville de 54 habitants par an ne présente pas un caractère notable et favorable pour l’activité considérée.

Si les créations d’entreprises ont augmenté entre 2006 et 2011, le taux de création relevé est de 12%.

Ce seul taux, au regard de la densité des banques dans le quartier ne suffit pas établir que l’installation de nouvelles entreprises au cours du bail expiré présente un caractère notable et favorable pour l’activité considérée. Il convient par conséquent de rejeter la demande de déplafonnement et d’appliquer le loyer indiciaire (12 260 euros par an).

Cour d’appel de Rouen, Chambre civile et commerciale, 20 Mars 2014 n° 13/02472

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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