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Avis d'expertsAvis d'expertsmercredi 11 février 2015 à 16h11

Détecteurs de fumée : Etat des lieux


Jean de Valon

Biographie Jean de VALON est avocat spécialisé en droit immobilier. Il exerce, à Marseille, comme associé au sein du cabinet d’avocats VALON & PONTIER cabinet conseil notamment de syndics de copropriété, agents immobiliers ou sociétés immobilières. Il anime aussi un blog comportant une actualité jurisprudent ...Lire la suite

L’obligation de l’installation des détecteurs de fumée dans les logements pose un certain nombre de questions pratiques aux propriétaires, comme aux locataires…

Les accidents d’ascenseur, les noyades, les incendies, souvent médiatisés, ont conduit le législateur à instaurer des mises aux normes, des obligations de sécurité qui s’imposent et dont on espère qu’elles ont l’efficacité souhaite.

Ainsi en est-il donc de l’installation dans les logements de détecteurs de fumée permettant, par le bruit émis, de réveiller les occupants endormis.

Mais en matière de rapports locatifs, qui doit faire quoi du bailleur ou du locataire ?

C’est au propriétaire du logement que revient la charge de la fourniture de l’installation, que celui-ci occupe son logement ou le mette en location, d'ici le 8 mars 2015.

Avant cette date et si le logement est occupé par un locataire, une alternative est offerte, si l’on peut dire, au bailleur qui peut :

  • -soit, fournir le détecteur à son locataire
  • -soit, lui rembourser l'achat.

Il appartiendra alors au locataire de procéder à la pose du détecteur.

À partir du 8 mars 2015, la vérification de présence et du bon fonctionnement du détecteur sera faite au moment de la mise en location du logement lors de l'état des lieux d'entrée. L'obligation d'entretien et de remplacement du détecteur appartient à l'occupant du logement. Ainsi, dans un logement loué, le locataire doit veiller en cours de bail au bon fonctionnement du détecteur en vérifiant et en remplaçant les piles ou le détecteur (en cas de défaillance), à moins qu'il n’occupe :

  • - un logement à caractère saisonnier,
  • - un logement-foyer,
  • - une résidence hôtelière à vocation sociale,
  • - un logement de fonction,
  • - une location meublée.

Dans ces catégories de logement, l'obligation de vérification du bon fonctionnement du détecteur est à la charge du propriétaire non occupant.

Par ailleurs, locataire ou le propriétaire qui occupe son logement doit déclarer à son assureur avec lequel il a conclu un contrat garantissant les dommages d'incendie que le logement est équipé d'un détecteur de fumée.

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L’assureur pourra prévoir une minoration de la prime ou de la cotisation d’assurance incendie lorsqu’il sera établi que l’assuré a installé et entretenu un détecteur de fumée, (mais le fera-t-il ?). En revanche, il ne pourra refuser d’assurer le logement au motif que l’assuré n’a pas installé de détecteur de fumée.

Mais, si le locataire ou le propriétaire qui occupe son logement n'a pas déclaré à son assureur qu'il l'avait installé, ou s'il n'a pas équipé son logement, l'assureur pourrait lui appliquer une franchise plus importante si un incendie causait des dégâts dans un logement ; l’assuré devant alors être informé, comme pour toute modification de contrat.

La compagnie d'assurance ne peut d'ailleurs pas se prévaloir du défaut d'installation du détecteur pour s’exonérer de son obligation d'indemniser les dommages causés par un incendie.

Cette notification est faite par la remise d'une attestation par laquelle l’assuré atteste avoir installé un détecteur de fumée normalisé conforme à la norme NF EN 14604.

Aucune sanction n'est actuellement prévue par la réglementation en cas de non installation du détecteur de fumée.

Il faut relever que, peut-être, les propriétaires ayant signé un contrat d’achat des détecteurs au plus tard au 8 mars 2015 vont être réputés satisfaire l’obligation prévue à l’article L. 129‑8 du code de la construction et de l’habitation, à la condition que le détecteur de fumée soit installé avant le 1er janvier 2016.

Un amendement a été adopté en ce sens par l’assemblée, pas encore par le sénat, qui précise : « I bis. – Les propriétaires ayant signé un contrat d’achat des détecteurs au plus tard au 8 mars 2015 sont réputés satisfaire l’obligation prévue à l’article L. 129‑8 du code de la construction et de l’habitation, à la condition que le détecteur de fumée soit installé avant le 1er janvier 2016. ».

(EXPOSÉ SOMMAIRE) La loi ALUR n° 2014‑366 du 24 mars 2014 a transféré la charge financière de l’installation du détecteur de fumée de l’occupant au propriétaire du logement. Or, certains propriétaires doivent faire face à une indisponibilité des détecteurs ou des entreprises d’installation, notamment les bailleurs ayant un parc important de logements. Cet amendement vise donc à ne pas engager la responsabilité d’un bailleur qui aurait tout mis en œuvre afin d’installer des détecteurs avant la date d’application de la loi, sans y arriver, pour des raisons indépendantes de sa volonté.) Dans l’esprit, il s’agir des bailleurs professionnels, mais la rédaction ne le dit pas, alors… Il est vrai que le bailleur professionnel, propriétaire d’un parc immobilier important, peuvent être en difficulté pour respecter les délais…

Voilà donc, à ce jour, l’état des lieux.

On remarquera combien l’installation d’un objet que l’on peut trouver autour de 15 € génère tant et tant de questions, de réflexions, de réglementations…

Jean de Valon - ©2016 LaVieImmo
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