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Avis d'expertsAvis d'expertsmercredi 9 avril 2014 à 10h53

Devoir de conseil sur la portée des engagements des parties


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

L’obligation de conseil du notaire lui impose d’éclairer les parties sur la portée de leurs engagements et d’attirer l’attention des acquéreurs afin qu’il puissent s’engager en toute connaissance de cause sur les conséquences induites par le délai manifestement trop court qui leur était imparti pour l’établissement de leur dossier de permis de construire et sur le risque de non validation de la vente du fait de l’exercice d’un droit de préemption.

Or aucune mention de l’acte ne permet de vérifier qu’une telle information a été donnée et il ne ressort pas des termes du compromis les acquéreurs aient seulement été informés de l’existence d’un droit de préemption au profit de la commune et qu’il était nécessaire d’attendre un délai de deux mois suivant la déclaration d’intention d’aliéner avant que la vente puisse être définitivement validée.

En l’espèce, la responsabilité du notaire ayant reçu le compromis de vente portant sur un terrain sous la condition suspensive d’obtention par les acquéreurs d’un permis de construire purgé de tout recours est engagée à leur égard du fait de l’exercice par la commune de son droit de préemption.

Les termes du compromis imposant aux acquéreurs de justifier auprès du notaire du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire étaient particulièrement contraignants en ce qu’ils imposaient aux acquéreurs la réalisation d’un dossier de demande de permis de construire dans un délai d’à peine deux mois et demi après la signature de l’acte.

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Ce délai imposait aux acquéreurs de s’engager très rapidement dans des démarches auprès d’un architecte puisqu’un dossier de permis de construire ne pouvait être constitué en seulement quelques jours. La clause mettait de fait les acquéreurs dans la nécessité d’engager des frais avant même l’expiration du délai de deux mois imparti à la commune pour exercer son droit de préemption et les exposait à des dépenses en pure perte.

L’obligation de conseil du notaire lui imposait dès lors d’éclairer les parties sur la portée de leurs engagements et d’attirer l’attention des acquéreurs afin qu’il puissent s’engager en toute connaissance de cause sur les conséquences induites par le délai manifestement trop court qui leur était imparti pour l’établissement de leur dossier de permis de construire et sur le risque de non validation de la vente du fait de l’exercice d’un droit de préemption.

Or aucune mention de l’acte ne permet de vérifier qu’une telle information a été donnée et il ne ressort pas des termes du compromis les acquéreurs aient seulement été informés de l’existence d’un droit de préemption au profit de la commune et qu’il était nécessaire d’attendre un délai de deux mois suivant la déclaration d’intention d’aliéner avant que la vente puisse être définitivement validée.

La mention contenue à l’acte sous le libellé « purge de tous droits de préemption » sans aucune précision sur l’existence et le délai de deux mois édicté par le Code de l’urbanisme n’apparaît à cet égard constituer qu’une clause de style insuffisante à assurer une véritable information des parties.

En outre, le notaire a notifié la déclaration d’intention d’aliéner que trois semaines après la signature du compromis ce qui, compte tenu des délais extrêmement brefs imposés par l’acte, et même en période d’été, ne peut être considéré comme acceptable. La faute du notaire apparaît ainsi à l’origine du préjudice des acquéreurs qui ont réglé des honoraires d’architecte en pure perte dont ils doivent être indemnisés pour la somme réclamée de 10 000 euros.

Cour d’appel de Lyon, Chambre 6, 20 Mars 2014 n° 13/00985

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