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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 24 février 2017 à 14h30

Diagnostics : avec le DTG, anticipez les charges de copropriété


Philippe Selle

Biographie Responsable technique chez Allodiagnostic depuis 2007, Philippe Selle commence sa carrière au sein du groupe en tant que diagnostiqueur immobilier. Aujourd’hui, il assure la veille technique et juridique d’Allodiagnostic, ainsi que les formations des diagnostiqueurs. Intervenant spécialisé en prév ...Lire la suite

Un nouveau venu a fait son apparition dans l’univers du diagnostic immobilier : le DTG, diagnostic technique global, qui concerne les immeubles en copropriété.

L’objectif du diagnostic technique global (DTG) est clair : dresser un état des lieux général du bâtiment, établir un prévisionnel des travaux et entretiens à réaliser dans les dix années à venir, afin de permettre aux membres de la copropriété d’anticiper les dépenses. Ce dispositif de bon sens, outil de saine gestion d’un bien immobilier, n’a pas de caractère obligatoire, excepté dans certains cas précis.

Loi Alur et DTG

Il faut remonter au mois de mars 2014 pour voir apparaître les prémices du DTG. L’annonce de cette mesure par la loi Alur (Accès au logement et à un urbanisme rénové), s’est concrétisée par un décret d’application, publié au Journal Officiel du 30 décembre 2016. Le diagnostic technique global répond à plusieurs questions :

- Quel état des lieux « apparent » concernant les parties communes et équipements communs ? - Comment optimiser la gestion technique et patrimoniale du bien immobilier ? - Quelle est la performance énergétique de l’immeuble ? - Quels travaux (et pour quels coût estimé) faut-il prévoir dans les dix prochaines années ?

DTG obligatoire : dans quels cas ?

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Seuls quelques cas sont concernés par la réalisation contrainte d’un diagnostic technique global. Le DTG est exigé pour un immeuble de plus de 10 ans, qui fait l’objet d’une mise en copropriété. La constitution du nouveau syndic de propriété se fait ainsi sur des bases saines : une connaissance satisfaisante et partagée de l’état du bien immobilier. Ce diagnostic obligatoire concerne également les immeubles visés par une procédure pour insalubrité. En dehors d’autres circonstances particulières, repérées par l’administration, seuls ces deux cas sont concernés par le DTG obligatoire. Pour le reste, il ne s’impose que lorsque sa mise en œuvre a été votée à la majorité simple, dans le cadre du syndicat de copropriété. La tenue de ce vote relève bien, pour sa part, d’une obligation légale.

Vote sur le DTG : une contrainte légale

Non contraignante concernant la réalisation du diagnostic technique global, la loi Alur demande en revanche, depuis le 1er janvier 2017, l’organisation d’un vote sur le DTG par tous les syndics de copropriété. Objectif : recueillir l’avis des membres sur ce dispositif et répondre à leur souhait éventuel de voir réalisée une telle étude. Les pouvoirs publics entendent ainsi encourager les copropriétaires dans la voie d’une meilleure gestion de leur bien commun, évitant la dégradation progressive du parc immobilier privé et réduisant l’impact environnemental des constructions les moins performantes sur le plan énergétique.

Les avantages du diagnostic technique global

Le risque majeur de la gestion d’une copropriété n’est-il pas le manque de précision et d’anticipation. Précision sur l’état de la structure et des équipements et prévision des charges à engager dans le futur. Plus important, il doit être vu comme un atout, un outil aux mains du syndicat de copropriété, pour passer, concernant les efforts d’entretien, du mode curatif au mode préventif. Ce dernier est toujours plus confortable et souvent moins onéreux. Le DTG, réalisé par un professionnel, présente enfin l’avantage d’engager la compétence et l’autorité d’un tiers. Les membres du syndic n’ont généralement pas l’expérience pour apprécier avec justesse et de manière globale la nature et l’urgence des travaux à effectuer, ou encore la pertinence d’un chantier lié à la performance énergétique. Le DTG aboutit sur un document qui fait autorité : une aide appréciable pour apaiser et rendre plus efficace les discussions en réunion de syndicat.

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Philippe Selle - ©2017 LaVieImmo
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