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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 26 décembre 2014 à 15h20

Diagnostics immobiliers : Nouvelle règlementation pour les Etats des risques


Paul Mengual

Biographie Paul MENGUAL est cofondateur de la société KINAXIA qui développe des services en ligne d'information environnementales tel que preventimmo.fr : Le premier service en ligne, Plébiscitée par la plupart des acteurs du marché immobilier, Preventimmo ERNMT est la solution de référence en matière d’États ...Lire la suite

Suite à un décret de juillet 2013, L'état des risques naturels, miniers et technologiques devient un diagnostic majeur et lourd de conséquence en cas d'erreur ou d'omission.

Le 1er juillet 2013, l'Etat des risques naturels et technologiques (l'ERNT, un des diagnostics immobiliers obligatoire lors de toute transaction immobilière) est devenu « Etat des risques naturels, miniers et technologiques » (ERNMT). Un changement d’appellation venu rappeler aux propriétaires l'ensemble des risques au regard desquels ils doivent informer leurs acquéreurs ou locataires. Dans le cadre de cette réforme, le changement le plus important est l'information sur les éventuelles prescriptions de travaux qui peuvent s'appliquer à l'immeuble. Qu'en est-il exactement ?

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Auparavant, il suffisait de consulter la cartographie des Plans de prévention de risques (PPR), en mairie ou préfecture, pour savoir si tel ou tel bien se situait en zone à risque fort, moyen ou faible. En d'autres termes, l'ERNMT permettait uniquement de connaitre l'exposition aux risques d'un bien. Désormais, il faut se plonger dans le règlement du PPR pour savoir si des contraintes réglementaires s’appliquent aux biens existants dans la zone avant l'approbation du PPR. Par exemple, si une maison se trouve en zone inondable, soumise à un PPR inondation, des prescriptions de travaux peuvent être applicables au bien, comme l’aménagement d’un espace « refuge » ou le rehaussement des tableaux électriques dans les combles. L’Etat a ainsi souhaité apporter une information supplémentaire à l’acquéreur afin que celui-ci sache s’il achète un bien en conformité ou non.

Au-delà de la notion de conformité, cette information apporte également à l'acquéreur une indication sur la valeur réelle de l'immeuble. En effet, si l'ancien propriétaire n'a pas réalisé les travaux obligatoires, l'obligation sera répercutée sur l'acquéreur. Sachant que les travaux peuvent représenter (au maximum) 10 % de la valeur vénale du bien, la connaissance de cette information par l'acquéreur peut donc engendrer une nouvelle négociation du prix du bien. Dans la mesure où le coût de la mise en conformité peut atteindre, dans de nombreux cas, jusqu'à 10 % de la valeur du bien, la volonté de baisser sensiblement le prix de vente semble justifiée.

Globalement, la complexification du contenu de l'ERNMT lui a non seulement conféré de l'importance sur le plan des conséquences juridiques, mais elle a aussi mis en avant la nécessité d'avoir une vraie compétence pour l'établir. Compétence sans laquelle celui qui réalise l'ERNMT prend à son tour un risque non négligeable puisque le caractère erroné d'un diagnostic peut engendrer la réduction du prix voire la résolution de la vente.

Paul Mengual - ©2016 LaVieImmo
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