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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 15 avril 2014 à 10h48

Double peine pour le bailleur : Acquisition de la clause résolutoire et redressement judiciaire


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Lorsque le bailleur obtient une ordonnance prononçant l’acquisition de la clause résolutoire qui n’est pas passée en force de chose jugée, au jour de l’ouverture du redressement judiciaire du preneur, la règle de l’arrêt des poursuites individuelles oblige le bailleur a devoir réintroduire une action pour acquisition de la clause résolutoire pour les loyers impayés postérieurs à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire.

En l’espèce, l’ordonnance de référé en date du 30 octobre 2013 venue constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire à compter du 1er juillet 2013 pour défaut de paiement des loyers n’était pas passée en force de chose jugée au jour de l’ouverture du redressement judiciaire du preneur en date du 17 décembre 2013.

La règle de l’arrêt des poursuites individuelles qui fait obstacle à toute action tendant à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent doit donc s’appliquer à l’action en constatation de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers échus antérieurement au jugement d’ouverture qui ne peut plus être poursuivie.

Seul le défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture pourrait désormais fonder une demande en constatation de la résiliation du bail.

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L’ordonnance critiquée qui n’avait pas définitivement constaté la résiliation du bail à la date du redressement judiciaire sera par conséquent infirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire pour le non-paiement des loyers arrêtés en juin 2013 et condamné la locataire au paiement de cet arriéré locatif à titre provisionnel.

En conclusion, le bailleur qui voudra reprendre ses locaux, devra, pour ce faire, attendre un minimum de trois mois depuis le prononcé de l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire pour délivrer un commandement de payer, puis encore un mois avant de pouvoir faire délivrer une assignation. En d’autres termes, c’est la double peine pour le bailleur qui malgré le fait qu’il ait obtenu l’acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers, l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire lui fait à nouveau perdre un minimum de 4 mois en délai, sans compter 2 à 3 mois de procédure auxquels s’ajoutent 2à 3 pour obtenir l’expulsion, soit un total de 8 à 10 mois d’impayés supplémentaires.

Cour d’appel de Grenoble, Chambre commerciale, 20 Mars 2014 n° 13/05043

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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