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DPE affiché : Sanction ou pas ? Qu’en pensent les juristes ?

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Le DPE sera obligatoire dans les annonces immobilières dès le 1er janvier 2011. La diffusion du projet de décret d’application a entraîné un début de polémique sur l’efficacité de cette loi en l’absence de sanctions.

Les professionnels concernés qui ont vu le projet de décret l’ont vivement critiqué car sa rédaction pose plus de problèmes qu’elle apporte de réponses. Mais le point soulevé qui fait débat, et a été repris par une dépêche de l’AFP, est l’absence de sanctions. En moins de trois jours, le ministre est monté au créneau pour démentir et affirmer lors d’une conférence de presse « qu’en cas d’absence d’affichage de la performance énergétique dans l’annonce immobilière, les dispositions de droit commun s’appliquent ». Qu’en est-il réellement ?

La Loi et son décret ne comportent pas de sanction. Ce constat simple peut être fait par toute personne qui sait lire. C’est d’autant plus facile à vérifier que la loi tient en quatre lignes et le décret en deux articles à peine plus longs. Leur lecture ne permet pas de savoir ce qui arrivera au contrevenant, ni même qui est le contrevenant : le propriétaire ? L’agent immobilier ? Le support de l’annonce ? Il convient alors de regarder du côté du droit commun et d’analyser ce qu’avance le communiqué de presse du ministère du 27 octobre.

« L’absence d’affichage est un dol qui peut conduire à la nullité de l’acte ou à la réduction du prix. » Les juristes que nous avons interrogés sont surpris (c’est un euphémisme !) : le dol s'entend de manœuvres frauduleuses entourant un contrat. Le fait de ne pas afficher le DPE dans une annonce ne peut constituer de telles manœuvres. Par ailleurs, le contentieux évoqué aura lieu après la vente chez le notaire lors de laquelle est remis le dossier complet de diagnostics. La connaissance avant la vente de tous les diagnostics rend impossible tout recours sur la base d’absence de DPE (et non de DPE frauduleux) dans l’annonce qui elle est bien antérieure.

« Le grief de publicité de nature à induire en erreur peut être relevé par les services des fraudes et faire l’objet des sanctions. » Les juristes nous disent que le délit de publicité mensongère implique une fausse annonce, mais ce n'est pas le cas d'une annonce ne disant rien ! On peut penser qu’il faudra donner aux Fraudes des bases juridiques plus sérieuses pour les envoyer faire du lèche-vitrines d’agences immobilières.

« La sanction sera surtout celle du marché immobilier. » C’est le marché qui est chargé de faire respecter la Loi : triste aveu ou méthode coué. Il semble que certains croient que la communication suffit à faire évoluer les comportements. D’autres pensent qu’avec cette loi, on a limité la vitesse sans installer de radars. L’avenir nous dira lesquels ont raison.

Hervé Parent