Droit de préemption du locataire et nullité de la vente à un tiers

Le droit de préemption du locataire ne nait qu’après délivrance du congé pour vendre.

L’engagement écrit du preneur à libérer l’appartement deux ans avant la fin du bail en contrepartie de la dispense de loyers et charges pendant un an qui s’appliquait tant au bailleur qu’à tout propriétaire futur, ne peut être interprétée, quelles que fussent les connaissances juridiques du locataire, comme une renonciation à un droit de préemption qui n’était pas encore né et ce d’autant que le preneur n’avait pas été informé du prix, élément essentiel de la vente.

Un congé prématuré, dont les effets sont reportés, pour protéger le preneur, à la date à laquelle il aurait dû être donné, n’est pas nul.

Le bailleur, qui a formulé dans l’acte une offre de vente, est tenu par celle-ci depuis la date de délivrance du congé jusqu’à l’expiration du préavis, le caractère prématuré du congé ayant pour effet d’allonger la durée de l’offre.

En conséquence, n’est ni nulle ni privée d’effet une acceptation faite dès la réception du congé pourvu qu’elle soit antérieure à l’expiration du préavis.

Le locataire qui a accepté l’offre de vente avant l’expiration du préavis en indiquant son intention de recourir à un prêt pour le financement de l’acquisition bénéficie d’un délai de quatre mois pour réaliser la vente.

Est nul la vente conclue au profit d’un tiers pendant la durée du délai de réalisation en fraude au droit de préemption du preneur.

Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 1, 20 Février 2014 n° 12/15028