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Avis d'expertsAvis d'expertslundi 24 janvier 2011 à 08h45

Emprunt et assiette du TEG


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

La somme payée par l'emprunteur au titre de la constitution d'un fonds de garantie et dont le montant est déterminé lors de la conclusion du prêt, imposée comme une condition d'octroi de celui-ci, doit être prise en compte pour le calcul du TEG, tout comme doit l'être le coût des parts sociales dont la souscription est imposée par le prêteur.

Le calcul du taux effectif global (TEG) doit intégrer la retenue de garantie imposée par l'établissement prêteur comme condition d'octroi du prêt immobilier, de même que le coût de l'acquisition de parts sociales supporté à l'occasion de la conclusion d'un prêt à la consommation. Il importe peu que ces sommes soient remboursables.

Avant d'examiner les deux décisions du 9 décembre 2010, il convient de se remémorer les deux premiers alinéas de l'article L. 313-1 du code de la consommation : « Dans tous les cas, pour la détermination du taux effectif global du prêt, comme pour celle du taux effectif pris comme référence, sont ajoutés aux intérêts les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels.

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Toutefois, pour l'application des articles L. 312-4 à L. 312-8 du code de la consommation, les charges liées aux garanties dont les crédits sont éventuellement assortis ainsi que les honoraires d'officiers ministériels ne sont pas compris dans le taux effectif global défini ci-dessus, lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat ».

Dans la première espèce, une banque avait consenti à l'emprunteur pour l'acquisition de biens immobiliers un prêt assorti d'une garantie souscrite auprès d'une société de caution mutuelle pour en garantir la bonne exécution. Après avoir remboursé le prêt par anticipation, l'emprunteur sollicita le remboursement de la retenue de garantie. Ce qui lui fut refusé. La contre-attaque ne se fit pas attendre. Il réclama la déchéance du droit aux intérêts conventionnels en l'absence d'intégration des frais de garantie dans le calcul du taux d'intérêt. Les premiers juges rejetèrent sa demande, mais au prix d'une interprétation extensive de l'article L. 313-1 du code de la consommation : le remboursement de la retenue étant incertain dans son principe et son montant, la charge de la retenue de garantie ne pouvait être déterminée avec précision par l'emprunteur antérieurement à la conclusion du prêt et n'avait pas à être comprise dans le TEG (Dijon, 19 mars 2009, RG n° 08/00274, JCP E 2009, 2020, obs. Routier ; RD banc. fin. 2009, n° 187, obs. Crédot et Sami).

Une interprétation que censurent les hauts magistrats. Ce qui ne pouvait pas être déterminé avec exactitude n'était pas la charge de la retenue de garantie, mais son remboursement en fin de prêt. Ce qui n'est pas la même chose.

Lors de la conclusion du contrat la somme payée par l'emprunteur au titre de la constitution d'un fonds de garantie était bel est bien déterminée et imposée comme une condition d'octroi du prêt. Partant, elle devait être prise en compte pour le calcul du TEG. Quand bien même, du reste, l'emprunteur récupèrerait effectivement le montant de sa souscription en fin de contrat. Au moment de l'octroi du prêt la retenue de garantie constituait bel et bien une charge déterminée (Rappr., à propos de la souscription de parts sociales, Civ. 1re, 23 nov. 2004, n° 02-13.206, Bull. civ. I, n° 289).

Dans la seconde affaire, deux époux avaient, à l'occasion de la conclusion de leur prêt à la consommation, souscrit des parts sociales auprès de la banque, dont le coût - là non plus - n'avait pas été intégré dans le TEG. Les emprunteurs pouvaient-ils pour autant obtenir la déchéance du droit aux intérêts du prêteur ? Le tribunal d'instance de Poitiers ne l'a pas pensé, qui considère que ces frais ne présentent pas un lien direct et exclusif avec le crédit et qu'ils ne constituent pas une charge réelle pour l'emprunteur dans la mesure où ils peuvent lui être remboursés (TI Poitiers, 13 mars 2009, RD banc. fin. 2009, n° 118, obs. Crédot et Samin). Une solution que condamne - là également - la Cour de cassation : « le coût des parts sociales dont la souscription est imposée par l'établissement prêteur comme une condition d'octroi du prêt, constitue des frais entrant nécessairement dans le calcul du TEG ».

En réalité, la solution n'est nouvelle qu'en ce qu'elle est posée à l'occasion d'un prêt à la consommation. S'agissant de prêts immobiliers, la Cour de cassation avait déjà eu l'occasion d'affirmer que le coût afférent à cette souscription - obligatoire - avait un lien direct avec le prêt souscrit (Civ. 1re, 6 déc. 2007, n° 05-17.842, Bull. civ. I, n° 381).

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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