Encadrement des loyers d'habitation – Peut-on comparer l'Allemagne à la France ?

En France, la forte augmentation des loyers d’habitation au cours des quinze dernières années est attribuée aux excès du marché. La loi ALUR récemment votée par le parlement s’est fixée pour objectif d’encadrer les loyers pour revenir à des niveaux accessibles à la majorité des locataires. Deux arguments ont été avancés pour justifier de la pertinence de cette mesure : la défiance vis-à-vis du marché d’une part et l’exemple allemand d’autre part.

Le marché est-il responsable de la hausse des loyers ? Oui et non. Oui, parce que l’offre de logements à la location n’a globalement pas su répondre à la demande. Cette carence a généré une hausse inexorable des loyers au fil des ans. Les files d’attente dans les escaliers des appartements parisiens n’en sont une image que trop caractéristique. Pourtant, le marché n’a fait qu’obéir à sa propre mécanique. C’est bien l’insuffisance de l’offre qui est à l’origine de la hausse des prix. De ce point de vue, la plupart des observateurs s’accordent à dire que nos gouvernants (toutes tendances politique confondues) n’ont pas su mettre en œuvre les mesures nécessaires et suffisantes pour corriger cette situation.

La France et l’Allemagne sont souvent comparées dans la mesure où on estime (souvent à raison) que ces deux pays sont similaires, et ont donc des problématiques proches. De ce fait, lorsque la France est confrontée à une difficulté, elle regarde de l’autre coté du Rhin pour voir comment son voisin a traité la question.

Et pour cause, le marché immobilier allemand n’a pas connu de spéculation et les loyers sont restés sages. On présente souvent ce pays comme le prochain eldorado immobilier, le pays d’Europe où il est encore temps d’investir avant que les prix n’augmentent eux aussi. Point important, les loyers d’habitation y sont encadrés, d’où l’idée de corriger le marché en France par le biais de la loi Alur.

A ce stade, il est important de se focaliser non plus sur l’offre (de logement) mais sur la demande, c'est-à-dire la population à la recherche d’un logement, donc de la démographie. On constate alors que les choses sont très différentes. Le nombre moyen d’enfant par femme est de 2.1 en France, alors qu’il est de 1.4 en Allemagne. En d’autres termes la population croît en France alors qu’elle décroît en Allemagne. La démographie est donc très différente et ce facteur pèse probablement de manière importante sur l’équilibre du marché, donc sur les prix, en l’occurrence les loyers.