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Avis d'expertsAvis d'expertslundi 14 septembre 2015 à 16h47

Encadrement des loyers : le péril de l'idéologie


Henry Buzy-Cazaux

Biographie Henry Buzy-Cazaux préside l'Institut du Management des Services Immobiliers, l'un des principaux établissements de formation initiale et continue pour les métiers de l'immobilier, qu'il a fondé. Il a préalablement présidé l'Ecole supérieure des professions immobilières. Il est aussi l'un des créateu ...Lire la suite

La mise en œuvre de l'encadrement des loyers dans la capitale soulève plus de tollés encore que le vote de son principe dans la loi du 24 mars 2014. C'est au fond bien normal : le risque avéré est plus préjudiciable que le risque potentiel ou même futur.

Seulement voilà, pour l'instant, on ne voit pas que la mesure aurait les effets désastreux que l'essentiel de la communauté professionnelle annonce, notamment parce que l'entrée en vigueur du dispositif est récente.

Certes, on se jette déjà des chiffres et des anathèmes au visage : des centaines d'investisseurs seraient déjà en train de vendre leur patrimoine parisien, ne serait-ce que pour le déporter vers les communes de banlieue, non assujetties à l'encadrement - pour l'instant en tout cas.

D'autres soutiennent que le mouvement est marginal et qu'il ne décrit pas une lame de fond. D'ailleurs, on a un peu le sentiment d'un décalage entre les discours des représentants titrés des professionnels et nombre de professionnels sur le terrain, les seconds plus factuels, moins alarmistes, les premiers catégoriques et sombres sans nuance.

En outre, au-delà des prédictions, des actions judiciaires ont été engagées par des institutions telles que la FNAIM ou la Chambre nationale des propriétaires et l'UNPI pour faire invalider les textes ayant instauré l'encadrement.

Dans ce contexte tendu, ma voix est dissonante et je n'estime l'encadrement ni castrateur pour la rentabilité moyenne de l'investissement locatif privé à Paris, ni générateur de contentieux. Au demeurant, son utilité, l’éradication des excès, était son fondement : gouvernement et Parlement avait constaté des dérèglements qui appelaient une régulation.

On entend un argument exprimé par les opposants, consistant à dire que le marché a fait son office, rendant inutile l'encadrement. Cet argument est valable : entre la proposition de la solution et son entrée en vigueur, il s'est passé quatre ans, au cours desquels les loyers de relocation se sont en effet calmés. Sauf qu'il n'accrédite pas que l'encadrement fera des ravages, mais l'inverse.

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A fortiori, pourquoi craindre la contention d'un couvercle posé sur une marmite qui n'est plus en ébullition ? Pour être plus honnête, il restait des aberrations et le couvercle n'a pas perdu toute utilité. Je suis convaincu, à la lumière de l'expérience, qu'ils sont essentiellement le fait de particuliers qui auto-gèrent, sans considération suffisante des prix de marché ni des risques de carence, de vacance ou d'impayé attachés à des loyers trop élevés pour la solvabilité moyenne des ménages cibles du logement concerné.

Mais le vrai problème aujourd'hui a trait à l'impact des discours des opposants, surtout des plus virulents d'entre eux, sur le comportement des investisseurs. Les sémiologues savent que le discours est performatif, c'est-à-dire qu'il crée la réalité plus qu'il ne la décrit. Il peut même ne pas la décrire, lui être infidèle, et avoir l'efficacité de la déformer au point qu'elle va finir par ressembler aux mots qu'on met sur elle.

Pour moi, je ne partage pas les anticipations noires quant à l'encadrement, soit. Par dessus tout, je redoute que les discours dramatisant l'effet de la mesure ne créent une psychose. A-t-on pensé à ces particuliers à qui on explique que tout cela est épouvantable ?

Pourquoi ne leur dit-on pas que la contrepartie de la régulation est la sérénité des relations et leur stabilité ? Pourquoi ne leur dit-on pas que le carcan rigide et pesant qu'on leur dépeint est un mécanisme qui propose des marges de manœuvre, autour de loyers de référence eux-mêmes définis par rapport au constat du marché actuel ? Pourquoi ne leur dit-on pas qu'une gestion professionnelle leur épargnera de se tromper dans la détermination de la bonne valeur, notamment par exploitation de ces marges de manœuvre, les fameux +20% / -30% et le le fameux complément de loyer ? Pourquoi ne leur dit-on pas que la rentabilité se calcule sans négliger au cours desquelles le logement est vide parce qu'on ne trouve pas de locataire assez solvable en regard du niveau de loyer élevé, alors qu'une modération de quelques euros par mètre carré remet le logement dans le réalisme ?

Il y a de l'idéologie dans la contestation si elle n'est assortie de ces nuances et de ces tempéraments. Il y a aussi de l'inconséquence et du danger à décourager les investisseurs. Il est plus juste et plus productif de les conduire à déléguer leur gestion. Le parc y gagnera en qualité d'entretien, les relations locatives en équité. Et si on mettait de côté la politique dans cette affaire, au profit du pragmatisme ?

Henry Buzy-Cazaux
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