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Avis d'expertsAvis d'expertsmercredi 22 juin 2016 à 15h09

Encadrement des loyers : où en est-on 8 mois après ?


Thierry Langlois

Biographie Thierry Langlois est responsable de la catégorie Immobilier du site de petites annonces gratuites Vivastreet.com (19 pays, n° 2 en France). Il commence sa carrière dans le web en agence, où il se spécialise dans l’amélioration des performances online de ses clients. Grâce à cette expertise, il rej ...Lire la suite

La loi Alur, permettant notamment l’encadrement des loyers, est entrée en vigueur en août 2015. Depuis sa mise en application, est-elle vraiment suivie par tous ? Quelles sont les conséquences sur les relations entre propriétaires et locataires ? 8 mois après, nous faisons le point.

L’encadrement des loyers est peu respecté

D’après l’association de professionnels de la gestion locative, Plurience, seulement 15 % des logements loués à Paris ont vu leur loyer diminuer entre l’ancien bail et le nouveau. La diminution varie entre 80 et 110 euros par mois. Cette part pourrait augmenter dans les prochains mois. Pour rappel, lors de la relocation ou du renouvellement du bail, le loyer ne doit pas être supérieur à 20 % de celui de référence. L’association de consommateurs CLCV a également démontré lors d’une étude que 42 % des loyers ne respectaient pas les règles d’encadrement, affichant même un surplus moyen de 145 euros/mois.

Les chiffres diffèrent donc, mais toutes les études démontrent un non-respect de l’encadrement des loyers. En juin, l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (Olap) a prévu de publier les chiffres officiels mis à jour qui devraient confirmer cette tendance.

Certains propriétaires essaient de tricher

Si les études diffèrent, les spécialistes sont d’accord sur un point : les critères de dérogation au plafond légal sont assez flous pour que les propriétaires essaient de passer outre. Par exemple, ceux possédant un logement présentant des caractéristiques exceptionnelles (localisation, confort, grande terrasse…), peuvent outrepasser le plafond réglementaire. Certains tentent donc de trouver des "caractéristiques particulières" à leur bien, pour contourner la loi comme un simple balcon filant, un parking, une cave…

Nombre de litiges en hausse, mais pas de plaintes judiciaires

Et les locataires dans tout ça ? Si la loi Alur promet de leur donner gain de cause au tribunal en cas de dépôt de plainte pour loyer illégal, peu franchissent le pas. La cause ? Crainte des représailles : bail non renouvelé, caution conservée en fin de contrat, travaux retardés…Pour autant, les litiges entre locataires et propriétaires se multiplient. L’association CLCV a constaté pas moins d’une cinquantaine de saisines auprès de la Commission départementale de conciliation. La majorité des décisions rendues concernaient des loyers surévalués, et ont donné raison aux locataires.

Les locataires lancent des procédures à l’amiable, mais se refusent donc à lancer des procédures judiciaires de peur de représailles.

Nicolas, propriétaire, témoigne : "La loi est vraiment compliquée à comprendre pour les propriétaires. En termes de géolocalisation, les prix peuvent varier du simple au double ! L’encadrement des loyers va forcer les propriétaires à être plus exigeants, plus stricts, envers les locataires. Ils vont faire moins de cadeaux au niveau des cautions. Et maintenant qu’il y a un référentiel, ceux qui sont au-dessous vont augmenter les loyers, et ceux qui sont au-dessus vont augmenter leurs charges. Cela va également freiner l’investissement : l’objectif d’un appartement locatif, c’est d’atteindre la rentabilité. En plafonnant les loyers, les gens ne vont plus acheter. La loi ne prend pas en compte que les propriétaires ne sont pas tous millionnaires."

Le futur de la loi Alur

La loi Alur a-t-elle alors de l’avenir malgré tout ? Selon le ministère du Logement, la loi pourrait s’étendre à la petite couronne francilienne. D’autres villes, comme Lille et Grenoble, souhaitent également appliquer le plafonnement des loyers. Ailleurs en Europe, le système ne semble pas être une grande réussite non plus, comme le montre les chiffres de l’encadrement des loyers à Berlin. Mis en place outre-Rhin depuis le 1er juin 2015, il n’a pas eu les effets attendus. Les loyers dépassent de 31% la limite fixée en moyenne. En cause, un manque de transparence, l’anticipation des bailleurs et l’absence de sanctions dissuasives. On retrouve là aussi les mêmes problèmes que pour la loi française : flou sur les conditions, zones géographiques discutables…

En résumé, huit mois après son adoption, l’encadrement des loyers ne semble pas avoir eu d’effets majeurs. Ses contours encore flous permettent aux propriétaires de profiter de critères de dérogation, et peu respectent vraiment l’encadrement des loyers. Cependant, de plus en plus de locataires font valoir leurs droits, et les litiges se multiplient. La loi mériterait d’être retravaillée, afin d’être plus claire et donc mieux respectée.

Thierry Langlois - ©2016 LaVieImmo
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