Fiscalité d'un bien immobilier démembré

- L’usufruitier, ayant le droit d’utiliser le bien, et donc dans le cadre d’un logement de l’habiter ou encore de le louer… L’usufruitier a un droit de propriétaire temporaire : au terme de l’usufruit (lors de son décès ou au terme convenu), l’usufruitier n’a plus aucun droit sur le bien démembré.

- Le nu-propriétaire est « propriétaire sans droit ». Il ne peut donc pas utiliser le bien ou en jouir, mais peut simplement disposer de son droit. Au terme de l’usufruit, il devient cependant pleinement propriétaire du bien.

Le démembrement de propriété se retrouve fréquemment dans un cadre successoral ou encore lors de la mise en place de stratégies patrimoniales (donations, vente…).

L’un des intérêts du démembrement de propriété réside dans la fiscalité applicable sur le bien démembré pour chacun des protagonistes.

Impact du démembrement sur l’impôt sur la plus-value

Le nu-propriétaire et l’usufruitier peuvent décider de vendre séparément leur droit. Ils peuvent également décider de vendre conjointement le bien démembré (et de se répartir le prix de vente en fonction de la valorisation de leur droit).

- En cas de cession séparée de l’usufruit ou de la nue-propriété, la plus-value immobilière imposable correspond à la différence entre le prix de vente du droit cédé (usufruit ou nue-propriété) et son prix d’acquisition (ou la valeur retenue lors du paiement des droits de mutations à titre gratuit dans le cadre d’une donation ou d’une succession).

- En cas de cession conjointe du bien (usufruit et nue-propriété), la plus-value réalisée sera répartie au prorata des droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire. L’impôt est alors réparti de la même manière.

Impact du démembrement sur les revenus fonciers

Les revenus issus de la location d’un bien immobilier démembré sont soumis à l’impôt sur le revenu (catégorie des revenus fonciers) de l’usufruitier : il est le seul redevable de cet impôt. Il bénéficie donc également du mécanisme du déficit foncier (voir article dédié à ce point).

Le nu-propriétaire de percevant pas de loyers, il ne doit rien déclarer. Cependant, s’il effectue des grosses réparations dans le logement loué par l’usufruitier, il pourra les déduire de ses autres revenus fonciers (dans la limite de 25 000€ par an). Il pourra également déduire les intérêts d’emprunt du prêt contracté à cette occasion.

Notez que l’usufruitier est, comme un véritable propriétaire, redevable de la taxe foncière pendant toute la période d’usufruit. La taxe d’habitation est quant à elle due de manière classique par le locataire du bien.

Impact du démembrement sur l’ISF

Les biens immobiliers démembrés sont compris pour leur valeur globale (pleine-propriété) dans le patrimoine de l’usufruitier : le nu-propriétaire est donc totalement exonéré d’ISF sur les biens démembrés. L’usufruitier est par contre tenu de payer l’ISF sur la valeur globale du bien (si son patrimoine personnel global est bien sûr soumis à l’ISF).

3 exceptions : - L’usufruitier et le nu-propriétaire sont dans certains cas redevables de l’ISF chacun pour leur part lorsque le démembrement résulte d’une succession. Le détail dans l’article 885 G a du Code Général des Impôts.

- Le démembrement résulte de la vente de la nue-propriété à des personnes autres que les héritiers présomptifs ou à leurs descendants, ou à des personnes auxquelles l’usufruitier (le vendeur initial) a pu consentir par le passé des donations, ou encore à des personnes interposées entre lui, ses héritiers et donataires. Le détail dans l’article 885 G b du Code Général des Impôts.

- Le démembrement résulte d’une donation ou d’un legs avec une réserve d’usufruit au profit de l’Etat, d’un département, d’une commune ou encore d’une association reconnue d’utilité publique. Le détail dans l’article 885 G c du Code Général des Impôts.

Pour résumer, la fiscalité du démembrement de propriété peut être avantageuse, notamment pour le nu-propriétaire : - Il est exonéré d’ISF pendant toute la période d’usufruit - Il est exonéré d’impôt foncier - Il ne paye pas d’impôt sur le revenu supplémentaire car ne perçoit pas de revenus fonciers, mais peut tout de même dans certains cas déduire les intérêts d’un emprunt contracté pour le bien démembrement (gros travaux) - S’il cède son droit, la plus-value imposable est calculée sur la seule valeur de sa nue-propriété.

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