Fiscalité : Nouvelles impositions des plus-values immobilières et solutions... ?

Les points essentiels de la réforme qui interviendront à compter du 1er février 2012 (à moins d'une censure du Conseil Constitutionnel) sont en gras surlignés.

Toutefois, ces nouvelles dispositions devraient s'appliquer rétroactivement aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 25 août 2011 en cas d'apport de biens immobiliers ou de droits sociaux relatifs à ces biens à une société dont la personne à l'origine de l'apport, son conjoint, leurs ascendants et leurs descendants ou ayant droit à titre universel de l'une ou de plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l'occasion de cet apport.

I LES MODIFICATIONS

Le prix d'acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte. Lorsqu'une dissimulation du prix est établie, le prix porté dans l'acte doit être majoré du montant de cette dissimulation. En cas d'acquisition à titre gratuit, le prix d'acquisition s'entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit.

A défaut, selon le cas, le prix stipulé dans l'acte ou de valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit, le prix d'acquisition s'entend de la valeur vénale réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du cédant d'après une déclaration détaillée et estimative des parties.

Lorsqu'un bien a été acquis moyennant le paiement d'une rente viagère, le prix d'acquisition retenu pour ce bien est la valeur en capital de la rente, à l'exclusion des intérêts.

Le prix d'acquisition est, sur justificatifs, majoré :

1° De toutes les charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l'article 683 (taxe de publicité foncière et droits d'enregistrements) ;

2° Des frais afférents à l'acquisition à titre gratuit définis par décret ;

3° Des frais afférents à l'acquisition à titre onéreux définis par décret, que le cédant peut fixer forfaitairement à 7, 5 % du prix d'acquisition dans le cas des immeubles à l'exception de ceux détenus directement ou indirectement par un fonds de placement immobilier;

4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives.

Lorsque le contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n'est pas en état d'apporter la justification de ces dépenses, une majoration égale à 15 % du prix d'acquisition est pratiquée. Cette majoration n'est pas applicable aux cessions d'immeubles détenus directement ou indirectement par un fonds de placement immobilier ;

5° Des frais de voirie, réseaux et distribution en ce qui concerne les terrains à bâtir ;

6° Des frais acquittés pour la restauration et la remise en état des biens meubles.

La plus-value brute réalisée sur les biens ou droits sociaux de sociétés à prépondérance immobilière est réduite d'un abattement fixé à :

- 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année ;

- 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième année ;

- 8% pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième année.

Pour l'application des abattements mentionnés aux premier et deuxième alinéas, la durée de détention est décomptée à compter de la date d'acquisition

L'abattement fixe de 1 000 Euros prévu par l'article 150 VE sera supprimé à la date de la publication de la loi.

Par ailleurs, les cessions de droits sociaux sont soumises à un droit d'enregistrement dont le taux est fixé :

1° A 3 % :

- pour les actes portant cessions d'actions, de parts de fondateurs ou de parts bénéficiaires des sociétés par actions négociées sur un marché réglementé d'instruments financiers au sens de l'article L. 421-1 du code monétaire et financier ou sur un système multilatéral de négociation au sens de l'article L. 424-1 du même code ;

- pour les cessions, autres que celles soumises au taux visé au 2°, d'actions, de parts de fondateurs ou de parts bénéficiaires des sociétés par actions non négociées sur un marché réglementé d'instruments financiers au sens de l'article L. 421-1 du code monétaire et financier ou sur un système multilatéral de négociation au sens de l'article L. 424-1 du même code, et de parts ou titres du capital, souscrits par les clients, des établissements de crédit mutualistes ou coopératifs.

Le droit liquidé sur les actes et les cessions mentionnés au deuxième et troisième alinéas est plafonné à 5 000 euros par mutation.

Pour les cessions de parts sociales dans les sociétés dont le capital n'est pas divisé en actions, il est appliqué sur la valeur de chaque part sociale un abattement égal au rapport entre la somme de 23 000 euros et le nombre total de parts sociales de la société ;

2° A 5 % :

-pour les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière.

Est à prépondérance immobilière la personne morale, quelle que soit sa nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d'instruments financiers au sens de l'article L. 421-1 du code monétaire et financier ou sur un système multilatéral de négociation au sens de l'article L. 424-1 du même code et dont l'actif est, ou a été au cours de l'année précédant la cession des participations en cause, principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans des personnes morales, quelle que soit leur nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d'instruments financiers au sens de l'article L. 421-1 du code monétaire et financier ou sur un système multilatéral de négociation au sens de l'article L. 424-1 du même code et elles-mêmes à prépondérance immobilière. Toutefois, les organismes d'habitations à loyer modéré et les sociétés d'économie mixte exerçant une activité de construction ou de gestion de logements sociaux ne sont pas considérés comme des personnes morales à prépondérance immobilière.

Lorsque les cessions de ces participations sont réalisées à l'étranger, elles doivent être constatées dans le délai d'un mois par un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France. L'adoption de cette nouvelle mesure, aau demeurant sans sanction, laisse sous entendre que les personnes concernées ou que les autres professionnels du droit français ou étranger ne seraient pas compétents pour réaliser une telle formalité.....

Il en va de même des actes portant cession de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière y compris lorsque ces cessions sont réalisées à l'étranger et quelle que soit la nationalité des parties.

II COMMENTAIRES ET PISTES DE SOLUTIONS

La réforme des plus values immobilières va avoir un impact indéniable sur la stratégie des acteurs majeurs de l'immobilier qui comptait sur l'exonération des plus values au bout de 15 ans de détention.

Pour ceux qui avaient suivis nos conseils l'année dernière et avaient apporté leur patrimoine immobilier détenue depuis plus de 15 ans dans une SCI créée et détenue par eux (cf Prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières) ils peuvent se féliciter d'avoir été diligents. En effet, ce système leurs a permis de faire constater les plus values immobilières sans être imposés.

Ainsi, s'ils décident de vendre au prix d'apport, ils ne seront pas taxés. Il est probable qu'à ce titre un certain nombre de produits se trouvent sur le marché prochainement.

Ayant assimilé cette possibilité, la loi prévoit que les nouvelles dispositions devraient s'appliquer rétroactivement aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 25 août 2011 en cas d'apport de biens immobiliers ou de droits sociaux relatifs à ces biens à une société dont la personne à l'origine de l'apport, son conjoint, leurs ascendants et leurs descendants ou ayant droit à titre universel de l'une ou de plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l'occasion de cet apport.

Par ailleurs, la réforme des plus values immobilières a élargi son champ d'intervention puisqu'il semble que quelle que soit le nombre de structure superposées et à l'étranger détenant un bien immobilier, il existe une obligation de les faire constater dans le délai d'un mois par acte authentique.

Néanmoins, l'administration fiscale semble avoir vu ici la limite de son système car pour ceux qui ne souhaiteraient pas respecter les règles du jeu, rien ne les empêche de céder les parts d'une société étrangère détenant elle-même les parts d'une société française détenant des actifs immobiliers sans en informer l'administration. Dans ce cas, attention au redressement fiscal qui pourrait intervenir si l'administration lors d'un contrôle ou de la déclaration de la taxe de 3% venait à s'en rendre compte.