Avis d'experts
LaVieImmo.com
Avis d'expertsAvis d'expertsjeudi 10 mai 2012 à 10h38

Fiscalité : que doit déclarer un propriétaire-bailleur ?


Patrick Chappey

Biographie Patrick Chappey est entrepreneur dans l’immobilier depuis plus de 20 ans. Dans le cadre de la gestion de ses agences immobilières et Cabinets d’administration de biens, il s’est rendu compte qu’environ la moitié des propriétaires en France gérait eux-mêmes leur propriété immobilière pour des raisons ...Lire la suite

Les revenus locatifs ne sont pas régis par les mêmes lois selon qu’il s’agit de locations de biens vides ou meublés, du montant des loyers perçus ou encore des éventuels avantages fiscaux dont le propriétaire a bénéficié pour son investissement. Alors que doit déclarer un propriétaire-bailleur selon sa situation et quelles charges sont déductibles ? Mode d’emploi.

En fonction du type de location et des revenus obtenus par ce biais, les régimes fiscaux appliqués diffèrent. L’administration fiscale distingue en premier lieu les rentes provenant de la location d’un bien vide, qui sont à déclarer en tant que revenus fonciers, et celles d’un logement meublé qui sont considérées comme des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Pour les logements vides

Crédit Immobilier
Simulateurs immobiliers

Evaluez gratuitement les offres de plus de 100 banques !

Les rentrées locatives issues de logements vides peuvent être soumises au régime forfaitaire ou réel. Le choix de l’un ou l’autre dépend des revenus perçus par les loyers et de la somme des frais engagés par le bailleur durant l’année. Les bailleurs dont les revenus annuels de location ne dépassent pas 15 000 euros peuvent opter pour le régime micro-foncier. Il s’agit d’un régime simplifié qui permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 30 % sur la somme des loyers brute (loyers hors charges encaissés pendant l’année d’imposition). Pour les propriétaires concernés, il suffit de reporter le montant directement sur la déclaration de revenus 2042 dans la zone « micro-foncier » prévue à cet effet. La déduction se fera alors automatiquement et le solde calculé sera ensuite imposé sur les revenus. Prévue pour couvrir l’ensemble des frais supportés par le bailleur, ce régime ne prévoit aucune autre exonération possible. Si les charges sont supérieures, elles ne peuvent, dans ce cas, être déduites.

A savoir : Opter pour le régime micro-foncier n’est pas une obligation même si les conditions sont remplies. Le propriétaire a la possibilité de choisir le régime réel, si celui-ci se révèle plus avantageux financièrement, notamment si des dépenses importantes ont été engagées par le bailleur pendant l’année. Par ailleurs, le régime micro-foncier ne s’applique pas aux dispositifs particuliers type Borloo ou Scellier. Ils dépendent nécessairement du régime réel, qui prévoit des déductions spécifiques.

Si les revenus locatifs dépassent 15 000 euros, alors le régime réel s’applique de manière obligatoire. Dans ce cas, la déclaration s’effectue à partir d’un imprimé dédié (2044 ou 2044 spéciale pour les dispositifs Borloo, Robien, Besson) à ajouter à la déclaration 2042. Cette déclaration permet de détailler les dépenses effectuées et de les déduire du montant réel. Les charges récupérables englobent notamment l’entretien de l’immeuble, la réparation et l’amélioration du logement (hors travaux d’agrandissement ou de construction), les frais de gestion ou encore des provisions pour charges de copropriété (payées l’année précédente). Sont également déductibles, les primes d’assurances (GRL, garanties des risques locatifs, GLI, garanties des loyers impayés), la taxe foncière et les intérêts d’emprunt.

A savoir : Dès lors que les revenus générés ont été soumis au régime réel, ils le resteront pendant trois ans. Par ailleurs, le régime implique l’ensemble du foyer fiscal. Autrement dit, si vous êtes bailleur de plusieurs logements, tous devront être déclarés sous ce régime. Les travaux de démolition, construction ou reconstruction ne sont pas déductibles.

Pour les meublés

Deux régimes sont également à disposition pour déclarer les revenus tirés d’un bail meublé. Equivalent du système micro-foncier dédié aux locations vides, le régime micro-BIC peut être adopté si les rentrées annuelles ne dépassent pas 32 600 euros. Pour bénéficier de l’abattement prévu de 50 %, les revenus fonciers doivent être déclarés sur l’imprimé 2042C dans la catégorie Bénéfices industriels et commerciaux. Forfaitaire, cette déclaration simplifiée n’autorise aucune autre déduction. Si le montant des revenus est supérieur au plafond du micro-BIC ou si les charges du propriétaire sont élevées, c’est le régime dit de « Bénéfice réel » qui s’applique à partir des imprimés 2031 et 2033 (A à G) qui sont à annexer à la déclaration globale. S’ajoutent aux charges à déduire comme les dépenses d’entretien, d’amélioration et de réparation, les impôts locaux, les intérêts d’emprunt…, l’amortissement du mobilier et des locaux. Plus complexe, cette option réclame des informations comptables telles qu’un bilan, un relevé de provisions, la liste des immobilisations et amortissements, etc.

A savoir : Le choix du régime du bénéfice réel engage le bailleur sur deux ans. Si le plafond de 32 600 euros est dépassé depuis un ou deux ans, le fisc autorise le contribuable à profiter du régime micro-BIC une année supplémentaire.

Le revenu net foncier

Son calcul permet de déterminer si le propriétaire est en situation de bénéfice ou de déficit foncier. Pour obtenir le revenu net foncier, il faut soustraire au montant brut des loyers la somme des charges. Pour les locations vides comme meublées, si le résultat est positif, le bénéfice foncier sera imposé sur le revenu.

A contrario, si le résultat comptable est négatif, dans le cas des locations vides, le déficit foncier peut être imputé sur le revenu et diminuer ainsi le montant de l’imposition générale (sous certaines conditions). Le principe est différent pour les locations meublées, dont le déficit est reportable et donc imputé sur les bénéfices issus des locations sur les neuf années suivantes et non sur le revenu global.

Patrick Chappey - ©2016 LaVieImmo
Donnez votre avis
Vous devez être enregistré pour pouvoir poster sur cet article
(il vous reste 2000 caractères)

  • 0 Reco 10/05/2012 à 18:19 par Gironimmo

    pour info

    déclarer ses revenus fonciers n'oblige pas a payer des impôts dessus.

    tu connais le déficit foncier ?

  • 0 Reco 10/05/2012 à 18:18 par Gironimmo

    investissez vite dans l'immo car bientôt vos euros ne vaudront plus qu'un kopeks (Kopec est le nom de la nouvelle monnaie décidée par la Hollandie en mémoire de la monnaie soviétique du petit père des peuples)...
    ahahaha
    eh oui antoine au final c'est l'immo qui sauvera les français

  • 0 Reco 10/05/2012 à 18:16 par Gironimmo

    Antoine, ne t’inquiète pas, hollande il ne va pas te loupoer non plus

  • 0 Reco 10/05/2012 à 18:15 par Gironimmo

    coupons la retraite d'Yvette elle n'en a pas besoin en plus elle n'a pas de logement à entretenir pour le bien être de ses concitoyens.

  • 1 Reco 10/05/2012 à 18:14 par Gironimmo

    yvette
    arrête c'est ta retraite qui plombe les jeunes...

  • 0 Reco 10/05/2012 à 12:38 par yvette

    BIEN DIT Antoine!! Oui taxons ces "investisseurs" du dimanche qui profitent de nos jeunes les saignent a vif avec leur loyer exorbitants! Taxons les sans pitié!

  • 0 Reco 10/05/2012 à 11:15 par antoine

    surtout ne vous trompez pas!!!! ca serait dommage d'echapper a vos futurs impots chers investisseurs que vous prepare tonton Hollande!!!


En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez nos CGU et l'utilisation de cookies afin de réaliser des statistiques d'audiences et vous proposer une navigation optimale, la possibilité de partager des contenus sur des réseaux sociaux ainsi que des services et offres adaptés à vos centres d'intérêts.
Pour en savoir plus et paramétrer les cookies...