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Avis d'expertsAvis d'expertslundi 24 juin 2013 à 17h37

Fiscalité : Régime de faveur des marchands de biens et transmission universelle du patrimoine


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Afin de pouvoir bénéficier du régime de faveur, le marchand de biens doit prendre un engagement de revente dans le délai de quatre ans prévu au Code Général des Impôts. Mais que se passe-t-il lorsque l'engagement porte sur des parts de sociétés dissoute par la suite dans le cadre d'une transmission universelle du patrimoine ?

En l'espèce, une société commerciale, la SNC M...., a acquis le 21 décembre 2007 l'intégralité des parts d'une société civile immobilière, la société civile immobilière (SCI) Les C......, en précisant que, pour la perception des droits d'enregistrement, elle agissait en qualité de marchand de biens et s'engageait à revendre les parts dans le délai de quatre ans prévu par l'article 1115 du code général des impôts (CGI).

Par délibération de son assemblée générale du 15 octobre 2008, la SCI a fait l'objet d'une dissolution sans liquidation entraînant la transmission universelle de son patrimoine au profit de son associée unique.

À la suite d'un contrôle sur pièces, l'administration fiscale a adressé à cette dernière une proposition de rectification contenant un rappel des droits d'enregistrement pour déchéance du régime de faveur, aux motifs que la transmission universelle du patrimoine sans liquidation n'équivaut à une revente au sens de ce texte et qu'en procédant, dans le cadre de ce transfert universel de patrimoine, à l'annulation des titres de la SCI dont elle était l'unique associée. Elle avait définitivement rendu impossible toute revente des titres et doit donc être considérée comme ayant méconnu l'engagement de revente qu'elle avait pris.

La SNC forme une réclamation amiable, puis contentieuse. Elle obtient gain de cause devant la Cour de cassation, laquelle, cassant l'arrêt d'appel, estime « que l'engagement de revente avait été pris non par la SCI mais par la SNC et portait non sur l'immeuble appartenant à la SCI mais sur la totalité de ses parts sociales et que, par suite de la dissolution sans liquidation de cette dernière, ces parts n'existaient plus, de sorte que l'engagement pris par la SNC ne pouvait plus être tenu, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».

Cette décision mérite approbation car l'engagement portait sur les parts sociales de la SCI qui n'existaient plus, il était donc impossible pour la SNC de tenir l'engagement pris en tant que marchands de biens.

Nous pourrions conclure en vous disant entreprenez l'impossible, l'impossible fera le reste.....!

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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