Fonctionnement du dispositif Scellier

Ce dispositif a été plusieurs fois retouché par l’ancien gouvernement, et son arrêt est prévu fin 2012. Quelles sont actuellement les règles applicables ?

Quel type d’investissement ?

- Achat d'un bien neuf ou acquis en l'état futur d'achèvement répondant aux normes BBC - Il peut également s’agir de l’achat de parts de SCPI répondant aux conditions de la loi Scellier BBC (nous ne développerons pas ce point dans cet article).

Quelles conditions pour obtenir l’avantage fiscal ?

Vous devez louer votre bien pendant 9 ans.

Ce bien doit être l’habitation principale de votre locataire.

La location doit intervenir dans les 12 mois suivant l’acquisition ou l’achèvement des travaux. Vous ne pourrez pas choisir comme locataire une personne de votre foyer fiscal.

Vous devez respecter un plafond de loyer, variant :

- en fonction de la zone dans laquelle vous avez acheté le bien, - et en fonction de la classification sectorielle du logement : secteur libre ou intermédiaire (conditions locatives plus restrictives, en contrepartie d’avantages fiscaux plus importants).

Pour 2012, le plafond en secteur libre est le suivant :

ZonesPlafonds de loyers au m² pour 2012 Zone Abis16,10€ Zone A21,70€ Zone B113,00€ Zone B210,60€

Pour 2012, le plafond en secteur intermédiaire est le suivant :

ZonesPlafonds de loyers au m² pour 2012 Zone Abis17,36€ Zone A12,88€ Zone B110,40€ Zone B28,48€

En outre, en secteur intermédiaire, le locataire doit respecter des conditions de ressources :

ZoneLoyer* Zone A12,88€ Zone Abis17,36€ Zone B110,41€ Zone B28,48€ Zone C4,88€ *par mètre carré de surface habitable, hors charge

Les plafonds de ressources sont fixés pour cette année à :

Zones ABC Personne seule44 793€33 272€30 500€ Couple66 943€48 860€44 789€ Personne seule ou couple ayant une personne à charge80 471€58 493€53 619€ Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge96 391€70 790€64 891€ Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge114 109€83 085€76 163€ Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge128 402€93 702€85 911€ Majoration par personne à charge à partir de la cinquième+ 14 312€+ 10 646€+ 9 758€

Enfin, le logement doit respecter la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation). Cette norme appuie fortement sur les économies d’énergies et la protection de l’environnement. Quels sont les avantages fiscaux ? Vous pouvez bénéficier d’une réduction d'impôt sur le revenu étalée sur 9 ans et calculée en fonction d'un pourcentage du prix d’achat de votre investissement, dans une limite annuelle de 300 000€.

Le taux de réduction est actuellement de 13% pour un investissement dans un logement BBC. La réduction d’impôt sur le revenu sera effective l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle a lieu une fois que l'immeuble est déjà terminé.

Une nouvelle limite vient s’ajouter au calcul de cette réduction d’impôts : plafonnement du prix d'achat au mètre carré. Il existe donc à présent un plafond de coût de revient maximal au m² en fonction de la zone où est situé le bien.

ZonesCoût de revient maximal au m² Zone Abis5 200€ Zone A5 000€ Zone B14 000€ Zone B22 100€ Zone C2 000€

Si la réduction d’impôt sur le revenu dont vous bénéficiez une année n est supérieure à l’impôt dû, le surplus peut être imputé sur votre impôt de l’année n+1. Cette imputation est possible pendant 6 ans (jusqu’en n+6).

Avantages supplémentaires en louant dans le secteur intermédiaire :

Il est double :

1) Un taux de réduction d’impôt sur le revenu supplémentaire de 4% pour 3 années de location supplémentaire, renouvelable 2 fois. Au total, la réduction d’impôt sur le revenu peut donc être égale à 21% du montant investi, pour une location pendant 15 ans (13% répartis sur les 9 premières années, et 8% répartis sur les 6 années suivantes).

2) Une déclaration partielle des revenus fonciers (loyers) encaissés : vous ne déclarez que 70% des loyers que vous percevez de votre location. Vous êtes donc exonéré à hauteur de 30% des revenus locatifs de votre logement Scellier BBC intermédiaire.

En conclusion, le dispositif Scellier vous permet d’investir dans l’immobilier neuf en bénéficiant d’avantages fiscaux, en contrepartie d’un engagement de location sur moyen-long terme. Evidemment, comme tout investissement immobilier, il convient de porter une attention particulière sur la localisation du bien, son prix de vente en fonction du marché immobilier alentours. En effet, les prix du neuf sont très souvent plus élevés que dans l’ancien, et la norme BBC fait augmenter les prix d’acquisition (surcoût lié aux équipements, matériaux et travaux nécessaires). Cependant, l’investissement ancien peut s’avérer plus couteux à long terme (rénovations, facture énergétique…).