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Avis d'expertsAvis d'expertsjeudi 6 novembre 2014 à 14h20

Guide d'un investissement immobilier neuf réussi


Didier Vitet

Biographie Didier Vitet est le créateur de la société Medicis Patrimoine. Depuis plus de 20 ans, il évolue dans le secteur de l'immobilier neuf. Afin d'aider les futurs acquéreurs, il a créé le site www.medicis-patrimoine.com pour rassembler l'offre de plus de 50 promoteurs nationaux et régionaux afin de facil ...Lire la suite

Sur dix logements neufs, six sont acquis pour un investissement locatif. Pourquoi ? Parce qu’investir dans un appartement neuf permet de se constituer un patrimoine à long terme tout en payant moins d’impôts grâce aux dispositifs de défiscalisation.

Mais encore faut-il savoir comment investir et surtout, se poser les bonnes questions avant de se lancer.

Avant d’investir…

Conseil valable avant d’investir dans le neuf, comme dans l’ancien : observer. La ville et le secteur visé tout d’abord. Qu’importe la qualité du bien, s’il est mal situé, sa rentabilité sera faible. Transports en commun, commerces, équipements, infrastructures scolaires… autant d’éléments qui assureront l’attractivité locative du logement. Dans ce sens, un appartement avec trois chambres à destination des familles sera plus facilement loué s’il est situé près des groupes scolaires et des parcs pour enfants, alors que les logements type studio et T1 privilégiés par les étudiants seront plus attractifs à côté des universités mais également du centre-ville et de ses commodités.

Une fois l’emplacement déterminé, un investisseur a tout intérêt à se renseigner sur le marché locatif du quartier. Pour cela, les sites de petites annonces sont un bon indicateur : les logements sont-ils nombreux à la location ? Restent-ils longtemps en ligne ? Il est également judicieux de se renseigner sur le taux de logements vacants dans le quartier et sur les loyers pratiqués.

Estimez votre bien
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Type de bien :

Le « trop », ennemi de la rentabilité

D’une manière générale, un investisseur avisé ne tombera pas dans les travers du « trop ». Un appartement neuf trop grand conduira parfois à un endettement trop important voire à une difficulté pour assurer les fins de mois. Il est donc important d’étudier sa capacité de remboursement, le loyer possiblement appliqué et le reste à payer entre ces deux sommes. Mieux vaut acheter plus petit dans un premier temps, quitte à revendre pour acheter plus grand par la suite. Le « trop » est également à bannir côté loyer. N’imaginez pas pouvoir louer à n’importe quel prix. D’une les locataires ne se précipitent plus sur les biens trop chers et de deux, l’IRL (Indice de Référence des Loyers) limite les abus.

Défiscaliser un investissement immobilier neuf

L’immobilier neuf a cela de bien qu’il possède son propre dispositif de défiscalisation. Investir et réduire ses impôts en même temps est possible grâce à la loi Pinel. Apparue sur le marché depuis le 1er octobre 2014, elle autorise un pourcentage de défiscalisation et une durée de location modulable, adaptée au projet de chaque investisseur. Ainsi, dans la limite de 300 000€, le dispositif Pinel accorde 12% de réduction fiscale si le bien est loué pendant 6 ans, 18% pendant 9 ans et 21% pendant 12 ans. Le calcul est rentable même si, il faut le savoir, le loyer d’un appartement neuf acquis sous loi Pinel est soumis à des plafonds définis par zone. Autre possibilité, acheter un appartement en Censi-Bouvard qui permet de louer pendant 9 ans un bien neuf et meublé en résidence de services. Ce dispositif accorde une réduction fiscale de 11% du prix de revient du bien et autorise la récupération de la TVA, tout en apportant une sérénité certaine quant à la perception des revenus locatifs qui lui sont associés.

Un locataire choisi avec soin

Le choix du locataire est également le gage de la rentabilité d’un investissement locatif. Un propriétaire se prémunira de bien des désagréments en exigeant de solides garanties : revenus deux fois supérieurs au loyer, contrat à durée indéterminée, anciennes quittances de loyer, caution ou assurance loyers impayés… Cette nécessaire étape garantit la rentabilité de l’investissement et assure de pouvoir rembourser l’emprunt souscrit.

Une assurance pour sécuriser son investissement

Pour investir et gérer sereinement la location de son appartement neuf, il est aujourd’hui préférable de souscrire une assurance loyers impayés ou une GRL (Garantie Universelle des Risques Locatifs). Cette dernière couvre les loyers impayés à hauteur de 70 000€ maximum et 7 700€ en cas de détérioration du logement.

Ces éléments respectés, il y a peu de chance que la rentabilité de l’investissement ne soit pas au rendez-vous. D’autant qu’investir dans le neuf offre l’avantage de se bonifier rapidement, autorisant une plus-value à la revente tout en se prémunissant des éventuels travaux liés à la vétusté ou à la mise en conformité des installations (ascenseurs / sécurité etc…).


Notre guide gratuit pour réduire ses impôts avec la loi Pinel : cliquez ici

Didier Vitet - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 01/02/2016 à 16:34 par Ancien219946

    Dans cet article j'ai trouvé les avantages et inconvénients de l’immobilier locatif dans le neuf ou dans l’ancien. http://venteflashimmobili er.fr/blog/investir-dans- limmobilier-locatif-neuf- vs-lancien/?utm_source=Ma nel&utm_medium=referral

  • 0 Reco 10/04/2015 à 15:40 par Lecoindulmnp

    Acheter un ou des biens en LMNP vous permet d’accéder à un régime fiscal extrêmement intéressant. Pour plus d'informations: http://www.lecoindulmnp.f r/statut-lmnplmp/fiscalit e/

  • 0 Reco 07/11/2014 à 20:22 par Vaseline

    @Simon Lévy
    la prose de Patrick prend tout son sens.

  • 0 Reco 07/11/2014 à 20:20 par L'Arna coeur

    Pour ceux qui croyaient louer du Pinel à la famille...je cite la complainte de J-F BUET:

    la suppression de la possibilité de louer aux ascendants et descendants initialement introduite dans le dispositif Pinel.

    http://www.lavieimmo.com/ divers-immobilier/tribune -un-inadmissible-silence- 29292.html

  • 0 Reco 07/11/2014 à 09:30 par Simon Lévy

    Vous voyez ce que je veux dire http://ladefiscalisation. info/loi-pinel/

  • 0 Reco 07/11/2014 à 09:29 par Simon Lévy

    La loi Pinel est très avantageuse ( http://ladefiscalisation. info/loi-pinel/ ) pour les personnes louer à des ascendants ou des descendants, contrairement à la loi Duflot qui ne l'autorisait pas...

  • 0 Reco 06/11/2014 à 20:16 par Patrick

    Je n'arrive pas à éprouver de compassion pour ceux que l'idée de payer des impôts pour la collectivité révulse tant, que la seule évocation du mot "défiscalisation" leur provoque une violente érection.
    La cupidité et l'individualisme érigés en vertus cardinales, et encouragés par des aides de la collectivité ?
    Quand on associe ces penchants moraux à de la naïveté, on devient la proie de plus cupide et plus escroc que soi...
    Les petits requins, qui se croient malins se feront manger par de plus gros...? Pas de quoi verser une larme de crocodile! De toutes façons c'est de l'argent dont ils n'ont pas besoin ...!
    Il faudra bien un jour que chacun comprenne que parmi l'équation des rémunérations (faciles et importantes)/(honnêtes et légales)/(sans risque), un des termes n'a pas sa place ...
    C'est vieux comme l'Humanité, mais il y a bien 30 ou 40 % de gras et naïfs benêts dans la population qui ne l'ont pas compris. Peut-on en vouloir aux requins de compétitions d'en croquer quelques un de temps en temps ?
    Ah! Au fait, j'ai du Madoff ...Qui n'en veut ?!?
    C'est facile, c'est pas cher, et ça peut rapporter ... 20 ans !
    Mais quand on aime, on a toujours 20 ans !

  • 0 Reco 06/11/2014 à 16:29 par Le bulot

    "investir dans un appartement neuf permet de se constituer un patrimoine à long terme tout en payant moins d’impôts grâce aux dispositifs de défiscalisation.

    Tu parles d'un investissement, on ne récupère en défiscalisation qu'une fraction de la surcote que l'on paye sur ces biens! Le gagnant c'est le promoteur.


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