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Avis d'expertsAvis d'expertsmercredi 2 mars 2016 à 16h23

Immobilier ancien : bilan et perspectives


Pierre Nechelis

Biographie Pierre Nechelis est titulaire d’une maîtrise de droit, d’un MBA et du DES « Gestion de Patrimoine » de l’université de Clermont-Ferrand. Il a démarré sa carrière professionnelle dans la gestion d’actifs. Il a ensuite exercé, pendant 9 ans, le métier de conseiller en gestion de patrimoine, ...Lire la suite

Le ralentissement de la baisse des prix cumulé à une hausse du volume des ventes constituent, peut-être, un signal de nouveau cycle haussier sur le marché de l’immobilier ancien. Une opportunité d’investissement ?

Les ventes ont progressé en 2015 puisque 769 000 mutations ont été réalisées sur 12 mois glissants à fin octobre 2015. Cette progression des ventes s’explique essentiellement par un contexte de taux bas et de prix en baisse (1.5% sur un an à la fin du 3ème trimestre 2015). Une analyse plus fine permet de constater que la baisse des prix a ralenti au 1er semestre 2015 et que les prix ont marqué une légère remontée au 2ème semestre. L’année 2015 a surtout vu le retour des institutionnels : assureurs, caisses de retraites et mutuelles.

Cette année encore, deux forces se sont affrontées : une demande structurellement forte du fait de la démographie d’une part, et une confiance des ménages globalement dégradée, d’autre part. Sur le marché locatif, les loyers de marché (relocation, locations nouvelles) ont baissé de 1.5%. La demande reste pourtant soutenue dans les grandes agglomérations alors que l’offre peine à se renouveler. De fait, les investisseurs se montrent prudents face à des thématiques, telles que l’élargissement de l’encadrement des loyers ou l’efficacité de la nouvelle garantie locative.

Le bon timing pour investir dans l'ancien ?

Plusieurs observateurs du marché anticipent une poursuite de l’augmentation des ventes en 2016 : une stabilisation, voire une légère hausse des prix et une stabilisation des loyers. Seule une hausse marquée des taux d’intérêt pourrait perturber ce scénario. Pour autant, l’environnement économique (faible croissance, chômage élevé et tensions déflationnistes, alimentées par un pétrole trop bon marché) ne plaide pas pour une remontée brusque des taux directeurs, ni des taux longs.

Est-ce la fin de la baisse des prix ? Un nouveau cycle est-il enclenché ? Il est bien sûr trop tôt pour le dire. Pour autant, la baisse des prix en 2015 s’est opérée dans des volumes en forte hausse ce qui peut être interprété comme un signe avant-coureur. Qui plus est, les prix évoluent dans un couloir de plus en plus étroit.

Le moment est-il opportun pour un investisseur particulier d’investir le marché de l’ancien ? Oui, à condition de vérifier ses classiques (la demande locative, l’emplacement et les qualités intrinsèques du bien) et oui dans la mesure où le crédit est très bon marché. Enfin, oui, surtout si l’on peut profiter d’un environnement fiscal avantageux afin d’améliorer le rendement de l’opération. Plusieurs possibilités existent : les dispositifs Malraux ou Monuments Historiques, ou encore le déficit foncier.

Pierre Nechelis - ©2016 LaVieImmo
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