Immobilier commercial: les clauses d'échelle mobile prévoyant que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse sont nulles

La Cour de cassation (Cass. Civ. 3ème 14 janvier 2016 n°14-24681 n°36FS-P+B) pose de manière définitive qu’est nulle toute clause d’indexation qui exclurait la réciprocité de la variation, et stipulerait que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse.

La Cour de cassation approuve la Cour d’appel qui avait retenu que le propre d’une clause d’échelle mobile était de varier à la hausse et à la baisse, et que la clause figurant au bail et écartant toute réciprocité de variation faussait le jeu normal de l’indexation.

Une telle clause se heurte à l’ordre public de protection de l’article L 145-39 du Code de commerce qui permet l’insertion dans les baux commerciaux d’une clause d’échelle mobile.

Une telle clause se heurte également au deuxième alinéa de l’article L 121-1 du Code monétaire et financier qui répute non écrite toute clause prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

Pourtant les clauses supprimant le jeu de la variation à la baisse étaient particulièrement fréquentes, et se retrouvaient dans nombre de baux commerciaux imposés aux preneurs de surfaces commerciales, jusqu’à ce que certains preneurs (et leurs avocats) aient l’idée de soulever la nullité de ladite clause.

Le fonctionnement était toujours identique : aux termes de la clause d’échelle mobile insérée au bail, le loyer était automatiquement ajusté pour chaque période annuelle en fonction des variations de l’indice du coût de la construction à la date anniversaire de la date de la prise d’effet du contrat sur la base de l’indice du même trimestre.

La clause ne jouait qu’en cas de hausse de l’indice, en précisant qu’elle ne pouvait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base précédant la révision.

De nombreux arguments juridiques, parfois très savants, avaient été agités par la doctrine.

La décision est intéressante en ce qu’elle se fonde simplement sur la définition de ce que doit être une clause d’échelle mobile : cette clause doit permettre la variation du prix du bail tant à la hausse qu’à la baisse.

Ce type de clause a d’ores et déjà été supprimé par tous les bailleurs avisés de leurs contrats standard).

Si, toutefois, un commerçant preneur de surfaces commerciales constate qu’une telle clause figure toujours parmi les conditions du contrat, il lui suffira d’invoquer cette dernière décision de la Cour de cassation et d’inviter son bailleur à supprimer cette clause d’indexation "à sens unique".