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Avis d'expertsAvis d'expertsjeudi 4 juin 2015 à 16h07

Immobilier : de l'importance de la dimension démographique, le cas pratique de l'Ile de la Réunion


Pierre Nechelis

Biographie Pierre Nechelis est titulaire d’une maîtrise de droit, d’un MBA et du DES « Gestion de Patrimoine » de l’université de Clermont-Ferrand. Il a démarré sa carrière professionnelle dans la gestion d’actifs. Il a ensuite exercé, pendant 9 ans, le métier de conseiller en gestion de patrimoine, ...Lire la suite

Dans le cadre d’un investissement immobilier, la fiscalité est souvent mise en avant pour appâter l’investisseur. L’emplacement et la demande locative doivent pourtant primer dans l’analyse. La fiscalité pourra s’apprécier dans un deuxième temps, au regard de la performance attendue de l’investissement. L’immobilier Outre-Mer est un bon exemple.

L’avantage fiscal est conséquent puisqu’il octroie une réduction d’impôt de 32 % (maximum) étalée sur 12 ans. En contrepartie l’investisseur, dans le cadre du dispositif Pinel DOM, s’engage à louer son bien pendant la même durée. Pour autant, il convient de prendre les précautions d’usage avant d’investir.

On donnera l’exemple de La Réunion, non pas qu’il soit le seul mais parce qu’il est significatif. Comme toujours, il convient de se poser quelques questions fondamentales dans ce genre de situation. L’immeuble est-il bien desservi ? Y a-t-il des commerces et écoles à proximité ? Le quartier est-il en devenir ? La ville est-elle en développement ? Quelle est la situation économique du département d’Outre-Mer ? Une étude sur place est donc nécessaire pour pouvoir y répondre. A défaut de temps ou des compétences requises pour un tel travail, l’aide d’un professionnel peut s’avérer précieuse.

D’un point de vue économique, on sait que la partie nord-ouest de l’Ile (Saint Denis – Saint Paul) capte la majeure partie du dynamisme.

La démographie est tout aussi importante dans la mesure où elle préfigure la demande locative immédiate ainsi que les perspectives de plus-values à terme. Forte de 840 000 habitants, la population croit à un rythme élevé puisque l’Insee anticipe 1 million d’habitants d’ici 2025. Ceci s’explique par une natalité forte et des flux migratoires positifs. Ainsi, on estime le besoin de logement à plus de 9 000 unités par an majoritairement dans le secteur social. Il reste néanmoins dans le secteur privé une demande locative qui permettra de louer facilement le bien à court terme.

Qu’en est-il des perspectives de plus-values ? Il faut rappeler que l’immobilier s’envisage sur long terme et que ces dernières s’apprécient à un horizon d’une quinzaine d’années. Une revente à court terme (moins de cinq ans) serait en effet concurrencée par celles d’anciens programmes arrivant à maturité fiscale.

En matière locative et de plus-value, la prospective démographique est donc un élément essentiel, reflet du dynamisme de la demande, impactant la capacité d’absorption et de régulation naturelle d’un marché.



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Pierre Nechelis - ©2016 LaVieImmo
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