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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 2 septembre 2016 à 18h13

Immobilier : les étapes de l'achat d'un logement neuf


Didier Vitet

Biographie Didier Vitet est le créateur de la société Medicis Patrimoine. Depuis plus de 20 ans, il évolue dans le secteur de l'immobilier neuf. Afin d'aider les futurs acquéreurs, il a créé le site www.medicis-patrimoine.com pour rassembler l'offre de plus de 50 promoteurs nationaux et régionaux afin de facil ...Lire la suite

Acheter dans le neuf est souvent synonyme d’achat sur plan, aussi appelé VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Entre la signature de la réservation et la remise des clés, plusieurs mois peuvent donc s’écouler. Mais bien préparé, un achat immobilier neuf mérite votre patience : vous bénéficierez d’un confort de vie rare, entre parfaite isolation et espaces optimisés.

Étape n°1 : anticiper son budget

Un achat immobilier réussi passe par un budget bien défini. Et dans le neuf, il est aisé de le déterminer. En effet, en l’absence de travaux de rénovation et d’isolation, les mauvaises surprises budgétaires sont évitées. Il suffit donc de prendre en compte le prix d’acquisition du bien, le montant des frais de notaire (entre 2 et 3%) et les frais bancaires. Peut éventuellement venir s’ajouter le prix de l’aménagement et de la personnalisation du logement.

Étape n°2 : rechercher un bien immobilier neuf

Pour trouver le logement neuf adapté, il convient de se tourner vers un promoteur ou vers un commercialisateur. Le premier vous proposera uniquement les biens qu’il construit, le second dispose d’une offre plus exhaustive, regroupant les programmes des différents promoteurs locaux, régionaux et nationaux. De temps en temps, il est possible d’approcher le rendu du programme immobilier grâce à une maquette située dans un espace de vente (la 3D se développant rapidement par ailleurs).

Pour faire son choix définitif, l’acheteur a, à sa disposition, des plans indiquant toutes les informations relatives au logement (type de bien, superficie, disposition des pièces, espaces extérieurs…) ainsi que la notice descriptive expliquant les prestations et technologies employées dans la construction.

Étape n°3 : signer le contrat de réservation

Une fois le logement neuf choisi, vient le moment de signer le contrat de réservation (ou contrat préliminaire). Cette signature se fait en présence du représentant du promoteur ou du commercialisateur. Le document mentionne de manière très détaillée toutes les caractéristiques du logement mais également le prix de vente, la date prévisionnelle de signature chez le notaire et la période de livraison. À la signature du contrat, l’acquéreur verse un dépôt de garantie, généralement équivalant à 5% du prix du logement (le maximum permis par la loi).

Étape n°4 : financer son projet immobilier neuf

Dans l’ancien comme dans le neuf, le financement est une étape cruciale de l’achat immobilier. L’acquéreur, aidé d’un courtier et/ou d’un banquier, doit trouver le montage financier qui lui permettra de payer son logement. Pour cela, il est conseillé de faire jouer la concurrence entre les banques dans le but d’obtenir les meilleures conditions d’emprunt (ou d’opter pour un courtier, plus rapide et souvent plus efficace). Plus le taux de crédit est bas, plus l’économie sur le coût global est importante.

Étape n°5 : passer chez le notaire

Entre trois et six mois après la signature du contrat de réservation, vient le moment de signer l’acte de vente notarié. Pour un bien immobilier neuf, on parle de contrat de VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Le promoteur envoie ce contrat à l’acquéreur au moins un mois avant le passage chez le notaire. Il doit mentionner les éléments relatifs au logement mais aussi ceux concernant le crédit immobilier, la garantie d’achèvement sans oublier d’inclure un échéancier des paiements.

Étape n°6 : payer son logement neuf

Dans le cadre d’un achat sur plan, le paiement du logement se fait en fonction des étapes de la construction. Ainsi, à chaque nouveau stade, le promoteur envoie un courrier à l’acquéreur et/ou à la banque, lui demandant de débloquer une somme d’argent définie. Dans certains cas, l’acheteur fait le relais entre la banque et le promoteur. Cette première vire l’argent directement sur le compte du second.

À titre purement indicatif, le promoteur demande une quote-part du prix du bien au fil de l’avancée des travaux :

- 35% à l'achèvement des fondations - 35% à l’achèvement des gros œuvres - 25% à l’achèvement de la construction - 5 % à la remise des clés

Si 5% ont été versés à la réservation, 30% seulement sont demandés lors de l’achèvement des fondations.

Étape n°7 : visiter son bien

Tout au long de la construction, l’acheteur ne peut aller visiter son bien comme bon lui semble, question de sécurité oblige. Cependant, le promoteur lui propose parfois plusieurs visites, en fonction de l’avancée des travaux, dont une première de découverte et une seconde appelée "visite des cloisons achevées". Cette dernière est intéressante car elle permet à l’acquéreur de relever les éventuelles malfaçons et d’émettre des réserves. Le constructeur réalise les travaux nécessaires à la « levée des réserves » en vue de la remise des clés.

Étape n°8 : prendre ses clés

Vient enfin le moment de la remise des clés. Étape charnière du processus d’achat immobilier neuf, l’acquéreur doit alors contrôler son logement de manière exhaustive. Il s’attardera particulièrement sur :

- Les défauts de conformité (superficie inexacte par exemple) - Les défauts de construction (fuite d’eau par exemple) - Les vices cachés (mauvaise ventilation par exemple)

Être minutieux est dans l’intérêt de l’acheteur qui pourra ensuite faire appel aux garanties du neuf pour réparer les défauts, vices et non-conformités. Il est ainsi possible d’obtenir les nécessaires réparations jusqu’à dix ans après l’emménagement grâce à la garantie du parfait achèvement et à la garantie décennale notamment.

Didier Vitet - ©2016 LaVieImmo
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