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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 31 août 2012 à 15h57

Investir à l'étranger : Où ? Pourquoi ? Comment ?


Mathieu Toulza-Dubonnet

Biographie Mathieu TOULZA-DUBONNET, est né en 1965. Diplômé de l’IFG, il aborde la gestion de patrimoine en libéral en 1994 avant de présider, en 1997, aux destinés de sa propre entreprise en créant MTD FINANCE cabinet de conseil en gestion de patrimoine. Il est depuis membre de la Chambre Nationale des Conse ...Lire la suite

La question de l’investissement immobilier délocalisé contient en son fondement plusieurs thèmes essentiels de la gestion de patrimoine. Lorsque toutes les conditions de « sagesse » sont réunies, il peut être opportun d’investir dans des localisations offrants une sécurité juridique, si elles respectent scrupuleusement des principes de droits de propriété et si l’on prend soin de valider l’absence de risques géopolitiques

Le patrimoine est mouvant, vivant, « immortel » et universel

Le patrimoine tel qu’il est enseigné dans les universités spécialisées, se définit comme une universalité de droits et d’obligations et, de ce fait, il contient des actifs patrimoniaux (biens meubles et biens immeubles), mais aussi du passif patrimonial (dettes, cautions, porte fort). Le tout forme donc une universalité de droits et d’obligations plus couramment qualifiée de patrimoine, dont la définition nous a été léguée par deux doctrinaires de droit au XIXème siècle, AUBRY et RAU.

Cette théorie du patrimoine a été élaborée par eux à partir du fameux article aujourd’hui codifié sous le numéro 2284 du code civil qui dispose que : « Quiconque s’est obligé personnellement, est tenu de remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers et immobiliers, présents et à venir. »

On comprend donc que le patrimoine est mouvant, vivant, « immortel » et que tout le monde en a un. Nous pouvons tirer comme conséquence de ce qui précède, que l’édification patrimoniale se porte d’autant mieux qu’elle obéit à une logique cohérente et relevant de l’esprit du bon père de famille.

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Le temps des « fondations », le temps du « développement » et le temps de la « transmission »

Trois temps principaux séquencent la vie patrimoniale : le temps des « fondations », le temps du « développement » et le temps de la « transmission ».

Le sans domicile fixe, le commerçant et le riche héritier ont tout trois un patrimoine ; qu’il soit négatif pour le premier, en recherche d’équilibre pour le deuxième ou très largement excédentaire pour le dernier, tous trois en raison de la théorie d’AUBRY et RAU, ont un patrimoine. Ce sont les sommes nettes de celui-ci ainsi que les éléments le composant qui les distinguent. D’autres éléments évidents permettent de distinguer le détail des différentes constitutions patrimoniales : La nature des actifs les composants, la quantité des actifs, la valeur des actifs, le mode de détention en direct ou par le biais des sociétés, la stratégie d’acquisition, un bien peu cher et très rentable ou une valeur patrimoniale importante qui offre un rendement plus faible. Toutes ces stratégies existent et répondent à des niveaux différents d’appétence ou d’aversion au risque.

La question de la diversification

Lorsque ces approches ont été usitées, et qu’un patrimoine a été suffisamment pourvu en actifs divers, le tout au sein d’un même pays, il est alors opportun et judicieux de se poser la question de la diversification.

Celle-ci peut avoir alors plusieurs finalités :

  • une forme d’expatriation de l’actif patrimonial,
  • un intérêt culturel ou affectif,
  • la recherche d’opportunités où qu’elles puissent se trouver,
  • un souhait d’optimisation fiscale,
  • une recherche de performance économique,
  • ou alors le respect élémentaire d’une approche prudentielle connue qui dispose que « l’on ne doit jamais mettre tous ses oeufs dans un même panier. »

Les localisations offrant aujourd’hui une opportunité

Dans cet esprit, et lorsque toutes les conditions de sagesse sont réunies, il peut être opportun d’investir dans des localisations offrants une sécurité juridique, parce qu’elles respecteront scrupuleusement des principes de droits de propriété conférents aux investisseurs des prérogatives fortes et parce que l’on aura pris soin de valider que les risques géopolitiques sont bien absents.

Prix m2 (En €)Evolution prix sur 1 an glissant (En %)Rendement (En %)Droit de propriétéRisques d’éviction de la propriétéRisques géopolitiques
Paris (France) Neuf : 15000 neuf : 1 neuf : 1,5 Tradition romaine, propriété exclusive du titulaire du droit, imprescriptibilité. Faible Faible
Ancien : 8000 Ancien : 1 Ancien : 2,5
Londres (Grande-Bretagne) Neuf : 25000 neuf : / neuf : 4 Common Law, droit temporaire sur les biens. Par principe, le sol appartient à la reine 99 ans ou 125 ans, il est reconductible. (Le régime de la propriété évolue) Faible Faible
Ancien : 12 000 Ancien : / Ancien : 6
Odessa (Ukraine) Neuf : 2529 neuf : 15 neuf : 15 Nouveau (constitution 1992) proche du droit français. Forte Moyen +
Ancien : 1500 Ancien : 15 Ancien : 20
Marrakech (Maroc) Neuf : 2200 neuf : 3 neuf : 6 Proche du droit français Faible si notaire officié ministériel existant si acte religieux. Moyen (Depuis le printemps arabe)
Ancien : 1500 (récent) Ancien : 5 Ancien : 8

Dans cette logique, il nous est loisible de conseiller un mode d’approche et, à titre d’exemple, certaines destinations dont les décisions d’acquisition devront en tout état de cause, avoir été précédées d’une analyse patrimoniale globale ainsi que d’une analyse juridique fine des droits de propriété concernés par la destination du bien visé.

La propriété établie à partir du droit romain diffère de celle issue des pays pratiquant la Common Law et l’Equity. De même les droits de propriété en Afrique ont des ressorts philosophiques et des finalités sociales complètement différentes des nôtres.

C’est pourquoi, en amont de toute décision d’investissements délocalisés, outre les critères affectifs ou même économiques, la question de la maitrise des régimes juridiques locaux est loin d’être anodine.

Mathieu Toulza-Dubonnet - ©2016 LaVieImmo
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