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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 20 avril 2012 à 08h54

Investir dans des SCPI ou dans l'immobilier locatif ?


Jeremy Gimenez

Biographie Jeremy Gimenez est conseiller en gestion de patrimoine. Doté d’un master 2 en ingénierie du patrimoine, il a créé avec deux amis un site internet novateur de gestion de patrimoine 100% en ligne ! Parce qu’il considère qu’une bonne gestion patrimoniale doit être accessible à tous, il met à dispositio ...Lire la suite

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif : il existe pour cela différentes manières de le faire ! Comparons les avantages et inconvénients de l’investissement dans des parts de SCPI et dans l’immobilier locatif en direct.

L’investissement en SCPI

En achetant des parts de SCPI, vous devenez associé d’une société qui investit dans un parc immobilier et qui le gère. Vous recevez donc les revenus issus des locations et des ventes, et les parts que vous détenez se revalorisent dans le temps en fonction de l’évolution du marché immobilier. En tant qu’associé, vous détenez tous les droits inhérents à ce statut : droit d’information, droit de vote aux assemblées générales…

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Les SCPI se différencient d’un investissement immobilier locatif direct tout d’abord par rapport aux investissements réalisés : alors qu’en achetant en direct un logement, une SCPI va investir dans un parc immobilier diversifié, tant géographiquement qu’en terme de destination des locaux (commerces, bureaux, habitation, entrepôts…). L’un des avantages reconnus des SCPI est donc de réduire le « risque locatif » : la vacance locative est beaucoup moins redoutée qu’en cas d’investissement direct dans un seul bien !

Les SCPI se différencient également d’un investissement direct par rapport à la mise initiale requise : vous pouvez devenir associé d’une SCPI, et donc accédez à des immeubles de qualité, avec quelques milliers d’euros seulement, contre un apport de fonds important pour un achat en direct.

Notez que dans les deux cas, l’investissement peut être réalisé par emprunt.

L’investissement locatif se différencie cependant des SCPI par son caractère « palpable » : en investissant en direct, vous devenez l’unique propriétaire d’un logement que vous pouvez voir, visiter, « toucher », alors que vous êtes propriétaire indirect de locaux dans une SCPI, et ceci pour une infime partie (au prorata de vos droits dans le capital social de la SCPI). Même si vous êtes informé des investissements réalisés concrètement par la SCPI, l’aspect patrimonial de votre investissement est tout de même sensiblement différent.

De plus, un investissement dans l’immobilier direct peut vous permettre d’obtenir un rendement bien plus important que tout autre investissement : en sélectionnant un bien très bon marché, nécessitant des travaux de rénovation (par exemple, un petit immeuble dans une ville de taille moyenne), vous pouvez réaliser d’excellentes opérations avec de puissants effets de levier… Ce type de montage ne peut a priori être mis en œuvre par le biais d’une SCPI.

Revenus, impôts et charges de la SCPI et de l’investissement locatif

Les SCPI et l’achat en direct vous permettent de bénéficier de revenus fonciers, imposables en tant que tel dans votre déclaration d’impôt sur le revenu. Cependant, les revenus issus des SCPI sont nets de charges et éventuels travaux.

La même fiscalité s’applique aux plus-values réalisées sur la vente du logement ou des parts de SCPI (plus-value immobilières réalisées à titre particulier). Notez également qu’aucun impôt foncier n’est dû sur les parts de SCPI, contrairement à un achat en direct. En effet, les revenus issus des SCPI sont également nets de taxe foncière. Enfin, l’investissement dans des parts de SCPI ne nécessite pas de rendez-vous chez le notaire, et donc pas de frais de notaire. En contrepartie, elle supporte des frais d’acquisition, plus ou moins équivalents (variable en fonction des SCPI)

Gestion locative

L’un des principaux avantages de la SCPI par rapport à l’investissement direct est que vous évitez toute contrainte locative ! L’ensemble de ces contraintes, ou des besoins de travaux sont pris en compte par le gestionnaire de la SCPI (en contrepartie de frais de gestion), alors qu’en direct, vous gérez vous-même le bien, ou faites appel à une agence.

Alors, à vous de peser le pour et le contre de votre futur investissement !

Jeremy Gimenez - ©2016 LaVieImmo
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