Investir dans l'immobilier à Barcelone, une bonne affaire ?

Les banques espagnoles, à travers leurs filiales immobilières, proposent de très nombreux biens immobiliers à la vente, issus principalement de deux sources :

- les programmes neufs de promoteurs ne pouvant plus faire face à leurs échéances et ayant dû céder leur stock aux banques ;

- les saisies bancaires auprès de particuliers

En juin 2014, Servi Habitat, filiale détenue à 49 % par La Caixa, une des principales banques espagnoles, détient près de 15 000 logements en vente sur tout le territoire, 40 % du stock étant des logements neufs issus de promoteurs.

Dans le cas de Barcelone, ces produits issus de saisies bancaires restent cantonnés à des quartiers marginaux ou périphériques, et à de très rares exceptions près ne se trouvent pas dans le centre ville. Si l’on raisonne en termes de prix au m², ce type de biens se négocie autour de 1 000 euros du m². Mais est-ce vraiment une bonne affaire ?

Risques dans l'investissement locatif

Tout dépend l’utilisation que l’on souhaite en faire. Dans une logique d’investissement locatif, il y a plusieurs risques pour ce type de biens, d’abord le niveau relativement bas des loyers, en moyenne 8 euros du m² pour des quartiers périphériques. Deuxièmement, il existe un fort risque d’impayés, même si, à l’instar de ce qu’on peut observer sur le marché français, le service de garantie d’impayés de loyers tend à se développer. Si l’on souhaite simplement un simple pied à terre et que l’on ne recherche pas spécifiquement la centralité, ce type de produit peut être très intéressant.

Evidemment il existe de bonnes affaires qui se négocient dans la fourchette basse de la moyenne de prix mais ce type de bien est souvent à rénover complètement ou bien souffre de l’absence d’ascenseur et se situe en dernier étage (caractéristique courante dans des immeubles anciens construits dans les années 1870).

Comparer le prix au m²

Alors, est-ce un bon investissement ? Pour répondre plus globalement à la question, il faut sans doute faire une simple comparaison en prix du m² pour une grande ville. En moyenne, les prix parisiens sur le premier semestre 2014 tournent autour de 8 500 euros par m², une ville comme Barcelone qui se situe dans une moyenne de 2 500 euros par m². 6 000 euros d’écart par m², pas vraiment une mauvaise affaire ! Si l’on raisonne sur un prix moyen dans des quartiers centraux type Eixample ou Gracia, le prix moyen se situe dans cette fourchette plutôt haute aux alentours de 2 500-3 000 euros par m².

De ce fait l’acquisition de pied à terre ou résidence secondaire en Espagne en ce moment est très intéressante du fait d’une baisse des prix du marché de l’ordre de 40 % depuis 2008. Concernant un investissement locatif, c’est plus relatif et il faudra vraiment privilégier une zone bien située avec forte demande et demande solvable. Enfin concernant une logique d’investissement à moyen long terme, il faudra se montrer patient car les données de l’économie espagnole avec notamment près de 27 % de chômage n’incite pas à une récupération rapide.

Les prix ne sont sans doute pas loin du plancher mais les analystes financiers et immobiliers débattent sur le nombre de mois nécessaires avant que les prix repartent à la hausse. Restera-t-on sur une ligne plane durant une ou deux années ou les prix repartiront ils à la hausse ? Il faudra sans doute regarder avec attention l’évolution de l’octroi des crédits par les banques espagnoles et le niveau de la demande des clients étrangers, qui en 2013, a connu un niveau record en Espagne et ont permis de soutenir pour une part non négligeable le volume de ventes : 13 % du total des ventes avec près de 35 000 acquisitions.