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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 21 mars 2017 à 14h30

Investir dans l'immobilier avec le Brilo


Bruno Cheuvreux

Biographie Co-fondateur et associé de Cheuvreux Notaires. L’expertise de Bruno Cheuvreux sur le marché de l’immobilier, sa connaissance approfondie de ses acteurs ainsi que sa capacité à élaborer et accompagner des stratégies, signent sa réputation et son autorité dans un des métiers phares de Cheuvreux Notair ...Lire la suite

Dans les grandes villes, le coût du logement représente une part substantielle du budget des ménages et le prix du foncier peut représenter jusqu’à 40% du prix d’un logement. Une dissociation du foncier et du bâti devrait donc permettre de diminuer le taux d’effort des ménages.

Dans cette perspective, l’ordonnance n°2014-159 du 20 février 2014 relative au logement intermédiaire a introduit dans le code de la construction et de l’habitation (art. L. 254-1 à L. 254-9) un nouveau bail de longue durée appelé “bail réel immobilier”, réservé à la production de logements à des prix abordables (ci-après le « BRILO »), dont la mise en œuvre est rendue possible par la publication du décret d’application n°2016-855 du 27 juin 2016.

I. L’économie générale du dispositif

Champ d’application. - Le champ d’application de ce nouvel outil couvre tout le territoire et le BRILO pourra être consenti par des propriétaires de terrains ou de bâtiments à réhabiliter, tant privés que publics, à l’exception cependant de l’Etat et de ses établissements publics (excepté les établissements publics fonciers).

La valorisation de la propriété temporaire. – S’agissant d’une propriété temporaire, se pose la question de la méthode de valorisation et de l’évolution de cette valeur dans le temps. Cette valeur est déterminée selon une formule de calcul fixée à l’article R 254-5 du CCH. La méthode est celle dite de capitalisation à durée limitée de l’économie de loyer. Elle sert à tenir compte du caractère temporaire de la propriété tout en permettant de maintenir les logements en cause dans le parc intermédiaire. Elle porte sur les droits réels afférents aux seuls logements objets du bail (et non sur les surfaces accessoires). Étant ici précisé que son objectif est de définir un prix non pas administré mais régulé, qui suivra, de façon pondérée, les évolutions du marché.

Maintien dans le parc intermédiaire. – L’article L.254-1 prévoit en effet des mesures impératives, sanctionnées par la nullité des actes les méconnaissant, visant à s’assurer que les logements demeureront accessibles à la classe intermédiaire pendant toute la durée du BRILO. Les logements devront ainsi être « destinés, pendant toute la durée du contrat, à être occupés, à titre de résidence principale, par des personnes physiques dont les ressources n'excèdent pas des plafonds qui seront fixés par décret (…) », et leur prix de cession est plafonné (cf. plafonds du logement intermédiaire).

II. L’ouverture du dispositif aux investisseurs

Les conditions d'occupation relatives au maintien dans le parc intermédiaire ne s'imposant pas au « propriétaire temporaire », le bail réel immobilier (BRILO) permet également à des investisseurs de procéder à des acquisitions de programmes de logements en propriété temporaire en vue de les louer à des personnes remplissant lesdites conditions de revenu et selon un loyer plafonné.

TVA et TFPB. – La faculté de louer le logement pourrait donc susciter l'intérêt d'investisseurs (caisses de retraite, compagnies d'assurances, OPCI, SPCI...) qui, par ailleurs, pourront bénéficier pour la réalisation de ces opérations, dès lors qu'elles s'intégreront dans un programme mixte comprenant la construction d'au moins 25 % de logements sociaux (en rapport avec la part de logements intermédiaire : voir BOI-TVA-IMM-30-20160406), d'une TVA au taux réduit de 10 % et d'une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pour une durée de vingt ans (voir CGI, art. 279-O bis A ; voir BOI-IF-TFB-10-75-20150603) qui réserve cependant cet avantage aux personnes morales dont les associés ou actionnaires sont tous passibles de l'impôt sur les sociétés).

Le régime des baux d’habitation. – Le troisième alinéa de l'article L 254-2 du CCH dispose que le preneur peut librement consentir des baux sur l'immeuble qui s'éteignent à l'expiration du bail réel immobilier, sauf si le contrat en prévoit la continuation par le bailleur.

Capitalisation de la redevance versée au propriétaire du terrain. – Le régime du BRILO permet de verser la redevance (le coût du foncier) périodiquement ou par avance pour tout ou partie de la durée du bail réel immobilier (redevance capitalisée). On peut penser que si le programme est acquis par un investisseur souhaitant proposer des locations à prix intermédiaire, le versement d'une redevance périodique sera certainement plus compatible avec la rentabilité d'une telle opération.

Bruno Cheuvreux
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