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Avis d'expertsAvis d'expertslundi 11 juin 2012 à 18h02

Investir dans la pierre : Une garantie pour la retraite


Patrick Chappey

Biographie Patrick Chappey est entrepreneur dans l’immobilier depuis plus de 20 ans. Dans le cadre de la gestion de ses agences immobilières et Cabinets d’administration de biens, il s’est rendu compte qu’environ la moitié des propriétaires en France gérait eux-mêmes leur propriété immobilière pour des raisons ...Lire la suite

Malgré un prix de l’immobilier en forte augmentation ces dernières années, investir dans la pierre reste une valeur sûre pour se constituer un patrimoine ou un complément de revenus qui pourrait être bienvenu une fois la retraite arrivée. D’autant qu’à condition de faire le bon investissement et de respecter quelques règles, la rentabilité sera assurée.

Le placement immobilier a toujours été considéré comme le moyen de se constituer une épargne sur le long terme, sûre et sans risque. Etant donné le contexte actuel, il est d’autant plus plébiscité aujourd’hui. Depuis la crise de 2008, les placements bancaires et boursiers, jugés trop risqués, n’ont plus les faveurs de beaucoup d’épargnants qui préfèrent miser sur une valeur pérenne. La pierre constitue le moyen le plus efficace pour garantir des revenus supplémentaires dans un environnement socio-économique où les perspectives de rentrées financières, à l’heure de la retraite, sont plutôt incertaines : il faut déjà travailler plus longtemps pour percevoir l’intégralité de sa pension. D’où l’intérêt d’investir dans l’immobilier locatif pour s’assurer une rente stable.

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Certes, depuis quelques années, le marché est moins facile d’accès : les prix sont montés en flèche et les conditions d’octroi de prêt sont plus strictes. Pour autant, s’il faut faire un plus gros effort à l’acquisition, le calcul peut s’avérer très payant pour l’avenir. Et ce, notamment car le marché de l’immobilier n’est pas prêt de s’écrouler dans un contexte où les potentiels loueurs sont toujours plus nombreux alors que l’offre de logements reste insuffisante.

Investir pour l’avenir

S’il nécessite un éventuel capital de départ et/ou un emprunt, l’investissement locatif présente plusieurs avantages. Non seulement il apporte un complément de revenus stable et amené à évoluer une fois l’éventuel crédit remboursé, mais en plus, il pourra représenter une part conséquente des rentes perçues à la retraite. Selon les chiffres de l’Insee, le montant moyen d’une pension de retraite en France est d’environ 1 500 euros pour les hommes et de 1 100 euros pour les femmes : on mesure ainsi mieux l’impact d’une rentrée locative de 500 euros… Par ailleurs, il faut aussi considérer que ce placement constitue un bon moyen de transmission d’héritage à ses descendants notamment via le montage de Société Civile Immobilière (SCI) ou encore les donations. Selon les cas et le type d’investissement réalisé (dans une résidence étudiante, pour retraités, en meublé…), il permet en outre de profiter d’exonération d’impôts non négligeables. Un argument cependant à relativiser, puisque les aides publiques dédiées ont largement été revues à la baisse ces derniers mois.

Alors quand et comment investir ? Logiquement, mieux vaut investir au plus tôt dans son existence puisque l’idéal est d’avoir fini de rembourser son crédit et d’être définitivement propriétaire du bien au moment où l’activité cesse pour profiter pleinement des loyers perçus. Qui plus est, en cas de revente, un investissement réalisé en milieu de carrière a pour effet de limiter d’autant la taxe sur les plus-values sur les résidences secondaires. Un exemple : un bien acquis à l’âge de 40 ans avec un crédit sur 20 ans permet une revente à 60 ans, avec peu de taxations et donc une forte plus-value qui augmente ainsi les capacités de réinvestissement. Néanmoins, il n’est jamais trop tard pour bien faire. Dès lors qu’il existe toujours des possibilités d’obtention de crédit, un capital, ou les deux, se lancer dans ce type d’opération demeure judicieux. D’ailleurs, d’après une étude menée par les notaires de France, le pourcentage des plus de 60 ans ayant acquis un bien dans l’ancien est passé de 20,9 à 22,3% entre 2008 et 2011. Un phénomène qui peut s’expliquer en partie par le fait que les départs à la retraite s’accompagnent fréquemment de primes. Celles-ci peuvent représenter une motivation supplémentaire d’achat puisqu’elles permettent de diminuer le capital à emprunter.

Les conditions à respecter

Toutefois, l’investissement locatif présente des contraintes auxquelles le futur propriétaire-bailleur doit se préparer. Il faut bien entendu d’abord réaliser la bonne affaire, ce qui n’est pas évident dans un marché de l’immobilier tendu. Par ailleurs, faire le bon choix réclame de respecter certains critères car la capacité locative d’un bien ne sera pas la même selon le type de logement acquis, sa situation géographique, sa superficie… Autant de critères qui demandent, au-delà de l’aspect financier, un réel investissement personnel au départ mais aussi sur la durée : louer nécessite une gestion permanente, plus ou moins lourde, selon les cas. Outre les baux à effectuer, la gestion des locations et des relocations…, il faut prévoir les potentiels imprévus comme les impayés, le turn-over ou encore anticiper les travaux à réaliser. Autant de contraintes qui peuvent se révéler aussi lourdes que complexes pour des non professionnels de la question.

Patrick Chappey - ©2016 LaVieImmo
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