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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 11 juin 2013 à 15h36

Investissement locatif : Quels avantages fiscaux à choisir la location meublée ?


Caroline Couzineau

Biographie Fiscaliste de formation, Caroline Couzineau a développé une expertise toute particulière en fiscalité immobilière. Elle conseille des promoteurs, des marchands de biens, des foncières, des conseillers en gestion de patrimoine et assiste des particuliers dans leur investissement immobilier. Elle est ...Lire la suite

Le marché de la location meublé s’est fortement développé ces dernières années en grande partie grâce à une meilleure rentabilité et plus de souplesse au niveau juridique, même si la location meublée génère plus de contraintes notamment de gestion compte tenu d’un turn-over plus important qu’en matière de location nue.

Si vous êtes amenés à opter pour la location meublée plutôt que la location nue, vous y trouverez aussi des avantages fiscaux non négligeables :

1ere avantage : taxation en BIC, et donc possibilité de déduire des amortissements

Etant donné que le bien immobilier est loué meublé, il sera imposable dans la catégorie de Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non pas dans la catégorie des revenus fonciers comme cela est le cas pour les locations nues.

Pour la détermination du résultat imposable, viendront en déduction de loyers toutes les charges traditionnellement déductibles telles que les intérêts d’emprunt, impôts locaux, dépenses d’entretien et de réparation, frais de gestion et d’assurance mais aussi un amortissement. L’amortissement consiste à répartir le coût d’acquisition du bien immobilier et du mobilier sur sa durée d’utilisation. Cela se traduit par une charge déductible sans aucun décaissement. Le mobilier est habituellement amorti sur dix ans, et le logement sur une trentaine d’années, sachant que, concernant le logement, il convient d’allouer une partie au terrain, qui n’est pas amortissable.

Exemple :

Investissement dans un logement d’une valeur de 350.000 €. Si on estime une valeur du terrain à 15% du logement, la base d’amortissement est de 297.500 €. En retenant un amortissement sur 35 ans, cela génère une charge annuelle d’amortissement au titre du logement de 8.500 € (297.500 / 35 ans).

Le mobilier acquis pour 7.000 € générera une charge annuelle d’amortissement de 700 € (7.000 / 10 ans).

Au total, le montant des amortissements sera de 9.200 €, charge qui viendra s’imputer sur le loyer imposable, en sus des autres charges liées à la location d’un logement.

2ème avantage : le régime du micro-BIC permet de pratiquer un abattement de 50%

Si vos recettes ne dépassent pas 32.900 €, vous pouvez bénéficier d’un régime d’imposition simplifié puisque vous aurez juste à reporter sur votre déclaration de revenus le montant des recettes, et l’administration appliquera un abattement forfaitaire de 50%. Vos charges n’ont alors pas à être justifiées, mais vous ne pouvez alors pas déduire d’amortissement.

Exemple :

Si vous avez des recettes annuelles de loyers des 27.000 €, vous serez imposés à l’impôt sur le revenu sur une base de 13.500 € sans avoir aucune charge à justifier.

Il existe un régime similaire de micro foncier pour les locations nues, mais beaucoup moins intéressant puisque les recettes ne doivent pas excéder 15.000 €, et l’abattement n’est que de 30%.

3ème avantage : si vous êtes considérés comme un loueur en meublé professionnel (LMP), vous pourrez imputer votre déficit BIC sur vos autres revenus

En principe, le déficit BIC éventuellement dégagé de l’activité de location meublée ne peut pas s’imputer sur les autres revenus, et n’est imputable que sur des revenus de même nature pendant dix ans.

Ceci dit, si vous remplissez les conditions suivantes, vous serez considérés comme loueur en meublé professionnel (LMP), et vous pourrez imputer le déficit provenant de la location meublée sur vos autres revenus :

- Inscription au Registre du Commerce et des Sociétés ; - Recettes de location meublée supérieures à 23.000 € ; - Les recettes de location meublée excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal.

Le statut de loueur en meublé professionnel permet aussi de bénéficier de l’exonération de la plus-value de cession lorsque l’activité est exercée depuis plus de cinq ans et que les recettes n’excèdent pas 90.000 €.

Ceci dit, les avantages liés au statut de LMP ne sont pas donnés à tout le monde car, compte tenu des conditions requises, cela nécessite tout de même des investissements importants.

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Caroline Couzineau - ©2016 LaVieImmo
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