Investissements immobiliers : Quelles incidences si l'immeuble est acquis par une société ?

Il faut apprécier les incidences fiscales des différentes structures juridiques au niveau des droits d’enregistrement, de la taxation des revenus fonciers et des plus-values en cas de cession de l’immeuble.

Droits d’enregistrement

La cession d’un immeuble entraîne l’exigibilité de droits d’enregistrement de 5,09% alors que la cession de parts d’une société à prépondérance immobilière que ce soit une société civile ou une société commerciale entraîne l’exigibilité de droits d’enregistrement de 5%. La différence est donc faible mais, ceci dit, en cas de cession des parts de la société détenant l’immeuble (société civile ou société commerciale), la base des droits d’enregistrement sera déterminée imputation faite des dettes afférentes à l’acquisition du bien immobilier.

Taxation des revenus fonciers

Que l’on soit en détention directe ou via une société civile, l’imposition est identique : les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers : imposition sur la base des loyers encaissés, sans possibilité de pratiquer des amortissements, mais avec la possibilité de déduire les travaux d’entretien et de réparation ainsi que les travaux d’amélioration. Les revenus fonciers sont imposés au taux marginal de l’impôt sur le revenu (taux maximum de 45%) auquel il convient d’ajouter les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine de 15,5%.

En cas de détention de l’immeuble via une société commerciale soumise à l’impôt sur les sociétés, l’imposition se fait sur la base des loyers échus (même s’il n’ont pas encore été encaissés), et la société a la possibilité de pratiquer des amortissements, ce qui est très intéressant. De plus, le taux d’imposition est le taux de 33,33%, voire de 15% à hauteur d’un bénéfice limité à 38.120 € (taux de 15% réservé aux PME, c’est-à-dire détention à plus de 75% par des personnes physiques). Il n’y a pas de prélèvements sociaux.

Au regard de l’imposition des revenus fonciers, il est a priori plus intéressant que l’immeuble soit détenu par une société commerciale, surtout si l’investisseur a un taux d’impôt sur le revenu élevé.

Plus-values en cas de cession de l’immeuble

Là encore que l’on soit en détention directe ou via une société civile, la fiscalité est identique : si l’immeuble fait partie du patrimoine privé, on applique le régime des plus-values des particuliers : imposition sur la base de la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition majoré forfaitairement de 7,5% pour tenir compte des frais d’acquisition et de 15% pour travaux (ou les dépenses réelles si elles sont supérieures), avec des abattements qui conduisent à une exonération totale si l’immeuble est détenu depuis plus de 30 ans. La plus-value est alors imposée au taux de 19%, à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux de 15,5% ainsi qu’une taxe sur certaines plus-values excédant 50.000 €.

Dans l’hypothèse où l’immeuble est cédé par la société commerciale soumise à l’impôt sur les sociétés, la plus-value sera plus importante car elle sera calculée par différence entre le prix de vente de l’immeuble et sa valeur nette comptable (prix d’acquisition déduction faite des amortissements), et le taux sera de 33,33%, même pour les PME étant donné que la plus-value générera un bénéfice supérieur à 38.120 €.

En ce qui concerne la fiscalité sur la plus-value de cession de l’immeuble, la détention directe ou via une société civile translucide est a priori plus intéressante.

En résumé :

- Il n’y a pas une structure manifestement plus intéressante que les autres ;

- La fiscalité en cas de détention directe ou via une société civile translucide est quasiment identique. Le choix de la société civile pourra être retenue pour éviter l’indivision et faciliter la transmission du patrimoine ;

- En cas d’investissements locatifs durables, le choix de la société commerciale est plus optimal, surtout si l’investisseur a un taux marginal élevé ; ceci dit, les revenus ne sont pas disponibles pour les associés et il faut prévoir une distribution de dividendes imposable au niveau des associés.

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