L'agent immobilier ne doit pas sous-évaluer le bien en vente

Le mandat qui avait été donné par un particulier porté sur la vente d'un bien dont il est certain qu'il avait été sous-évalué.

Pour faire bonne mesure, ce mandat était également nul car il ne respectait pas les dispositions de la loi HOGUET ...

Le mandant avait en conséquence saisi le tribunal pour obtenir l'indemnisation du préjudice subi à l'occasion de la vente.

Assez curieusement, la cour d'appel avait considéré que puisque le mandat était nul, il n'y avait plus de lien contractuel avec l'agence et qu'en conséquence celle-ci ne pouvait se voir reprocher d'avoir manqué à une obligation contractuelle de conseil ou de renseignements portant sur la valeur du bien vendu.

Ce raisonnement revenait à considérer que la faute consistant dans l'établissement d'un mandat ne respectant pas la loi HOGUET permettait à l'agence d'échapper à ses obligations. Autrement dit la première faute couvrait la seconde faute.

La Cour de Cassation casse l'arrêt rendu, et relève qu'il appartenait à la Cour d'appel de prendre en considération l'argumentation du mandant exposant qu'en toute hypothèse l'agence avait manqué à son obligation de conseil à l'occasion de la signature de la promesse de vente à la rédaction de laquelle l'agence avait participé.

Voici le texte de cet arrêt :

"Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que Mme X... a confié un mandat de vente exclusif relatif à un appartement de deux pièces situé à Morzine à la société l'Immobilière des Hauts-Forts (la société), le prix prévu étant de 129 581 euros net vendeur ; que ce mandat a été signé par le représentant de la société le 17 décembre 2003 et par la mandante le 16 mars 2004 ; que, dès le 27 décembre 2003, la société a obtenu la signature, par les consorts Y..., d'un document intitulé "avant-contrat de vente" aux conditions fixées par le mandat; que Mme X... a signé ce document le 16 mars 2004 puis a refusé de régulariser la convention par acte authentique ; que les consorts Y... l'ayant assignée pour obtenir la réalisation forcée de l'opération, une transaction, portant sur la vente de l'appartement au prix mentionné par le mandat, est intervenue entre ces parties le 23 novembre 2006 ; que Mme X... a ensuite assigné la société en paiement de dommages-intérêts en invoquant la nullité du mandat et la sous-évaluation manifeste du bien ; que la cour d'appel a annulé le mandat et condamné la société à restituer la commission ;

Attendu que pour rejeter les autres demandes de Mme X... l'arrêt retient que la nullité du mandat a pour effet de "gommer le devoir de conseil inhérent au contexte contractuel" et qu'il n'est pas caractérisé de faute de l'agent immobilier de nature à engager sa responsabilité délictuelle ;

Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher si, ayant participé à la rédaction de la promesse de vente, la société, consultée par Mme X..., s'était acquittée du devoir de conseil dont elle était tenue envers elle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale."