L'appréciation in concreto de la modification notable des facteurs locaux de commercialité

Le bailleur commercial lors du renouvellement du bail s'il veut obtenir le déplafonnement du loyer, et donc son évaluation à la valeur locative et non pas simplement suivant le jeu des indices, doit invoquer une modification des facteurs locaux de commercialité.

Cette modification doit être notable et bien sûr favorable.

Mais il ne faut pas oublier qu'il ne suffit pas qu'il y ait dans le secteur considéré une modification notable des facteurs locaux de commercialité ; une deuxième condition existe à ne pas oublier.

En effet l’article R 146-6 du code de commerce nous dit que Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

L'évolution des facteurs locaux doit présenter pour le commerce considéré un intérêt.

Certes, il est de coutume de dire que le bailleur n'est pas l'associé du locataire et n’est pas responsable de sa bonne ou mauvaise gestion ; mais la Cour de Cassation vient de juger le 15 octobre 2013 (12-21274) qu'une cour d'appel qui constate que le chiffre d'affaires d'une société locataire avait baissé au cours du bail écoulé et qui décide que la modification des facteurs locaux de commercialité n'avait pas emporté d'incidence favorable sur le commerce considéré justifiant le déplafonnement du bail renouvelé n'avait pas ajouté à la loi une condition qu'elle ne comportait pas et avait légalement justifié sa décision en refusant de déplafonner le loyer.

L'appréciation que doit faire le juge de la situation et une appréciation concrète et une baisse, comme une hausse, du chiffre d'affaires sont à prendre en compte.

Ainsi il appartiendra que le bailleur démontre en pratique l'incidence favorable de l'évolution notable favorable des facteurs locaux de commercialité sur le commerce considéré, l'augmentation ou la baisse du chiffre d'affaires étant un critère incontournable.