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Avis d'expertsAvis d'expertsjeudi 31 mai 2012 à 10h32

L'assainissement non collectif (ANC)


Nicolas Fouchérand

Biographie Nicolas FOUCHÉRAND est notaire associé à PARIS depuis 2005, au sein de l’office notarial « FDR » (Nicolas FOUCHÉRAND, David DELOUIS et Fabien ROQUEFORT). L’office notarial FDR est chargé de dossiers en droit immobilier, tant pour les particuliers (copropriété, habitation, commercial) que pour les pr ...Lire la suite

La loi du 12 juillet 2010, dite « Grenelle II », a fait évoluer la règlementation relative à l'assainissement. Il convient, lors d'une acquisition immobilière, de prendre en compte cette question.

En effet, le Code de la Santé Publique édicte des règles spécifiques concernant l'assainissement non collectif. L'évolution législative tient de plus en plus compte des normes environnementales et de la protection du consommateur.

En matière de vente immobilière, cela se concrétise par la production du dossier de diagnostics techniques ; l'assainissement n'échappe pas à cette règle et tout acquéreur doit être informé de la situation du bien immobilier qu'il acquiert, au regard de la règlementation relative à l'assainissement, notamment l'assainissement non collectif.

Quelle est à ce jour la règlementation applicable ?

  • en matière de contrôle :
  • Ce sont les communes qui doivent effectuer le contrôle et les modalités d'exécution ce contrôle figurent dans un arrêté du 2 août 2010.

    Le législateur a obligé les communes à établir sur leur territoire les zones d'assainissement collectif et les zones d'ANC.

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    Dans la pratique, c'est un organisme, le Service public d'assainissement non collectif (SPANC), qui est chargé du contrôle des installations d'assainissement non collectif. Ce service a été mis en place par la plupart des communes et sa gestion est assurée dans le cadre d'une délégation de service public ou en régie directe.

    Ainsi, le SPANC contrôle l'installation effectuant la collecte, le transport, le traitement et l'évacuation des eaux usées domestiques ; ces dernières sont réparties en deux catégories :

    • les eaux grises : cuisine, lave-linge, douche....
    • les eaux vannées : toilettes

    Quant aux eaux pluviales, elles ne doivent pas aboutir dans l'installation d'assainissement non collectif. Elles doivent être évacuées séparément (recueil dans une installation spécifique, rejet au fossé, infiltration sur place dans un puits perdu).

    Les communes doivent effectuer ce contrôle au plus tard le 31 décembre 2012 puis régulièrement, au moins tous les dix ans.

  • en matière de diagnostic lors d'une vente immobilière
  • A l'occasion d'une vente immobilière d'un bien à usage d'habitation, il doit être fourni par le vendeur un diagnostic de l'installation d'assainissement non collectif daté de moins de trois ans. Dans la pratique, ce diagnostic doit être annexé à l'avant-contrat (promesse ou compromis de vente) préparé par l'agent immobilier ou le notaire ; ainsi, l'acquéreur signera un avant-contrat en toute connaissance de cause.

    Ce diagnostic est délivré par le SPANC, qui contrôle les installations et qui est seul compétent pour établir ces diagnostics.

    Dans le cas où le diagnostic mentionne que l'installation d'assainissement non collectif du bien vendu n'est pas conforme, c'est l'acquéreur qui doit réaliser les travaux de mise en conformité dans le délai d'un an après la signature de l'acte de vente.

    Ainsi, ce point particulier fournit aux parties un argument supplémentaire dans le cadre d'une négociation ; si l'installation est conforme, le vendeur fera valoir que l'acquéreur n'aura pas à engager des frais ; si l'installation n'est pas conforme, l'acquéreur tentera de faire diminuer le montant du prix de vente puisqu'il aura des travaux de mise aux normes à réaliser. Il sera ainsi prudent qu'il soit établi un devis des travaux de mise en conformité afin qu'il y ait une parfaite transparence entre le vendeur et l'acquéreur sur le coût des travaux à réaliser.

    Dans le cas où le vendeur, malgré la demande de l'agent immobilier ou du notaire, n'aurait pas fourni un diagnostic de moins de trois ans, il ne pourra pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante (article L 271-4 du Code de la Construction et de l'Habitation).

    Enfin, « tant que le propriétaire ne se serait pas conformé aux obligations prévues aux articles L 1331-1 à L 1331-7-1 (du Code de la Santé Publique), il est astreint au paiement d'une somme au moins équivalente à la redevance qu'il aurait payée au service public d'assainissement si son immeuble avait été raccordé au réseau, ou équipé d'une installation d'assainissement autonome règlementaire, et qui peut être majorée dans une proportion fixée par le conseil municipal dans la limite de 100% » (article L 1331-8 du Code de la Santé Publique).

    Le Code de la Santé Publique édicte donc non seulement les obligations faites aux propriétaires de se raccorder au réseau d'assainissement, dans le cas où celui-ci existe, ou de respecter certaines prescriptions pour une installation d'ANC, mais également les sanctions.

    En conclusion, il convient que les parties (vendeur et acquéreur) et les rédacteurs d'acte soient vigilants sur la situation des biens vendus quant à l'installation d'ANC existante ; un propriétaire malveillant ne pourra pas échapper aux sanctions ci-dessus visées, et s'il se transforme en vendeur, il devra faire face à un acquéreur qui pourra lui demander de diminuer son prix de vente.

    Nicolas Fouchérand - ©2016 LaVieImmo
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