Avis d'experts
LaVieImmo.com
Avis d'expertsvendredi 27 avril 2012 à 14h55

L'encadrement des loyers, une vraie mesure anti-locataires !


Patrick Chappey

Biographie Patrick Chappey est entrepreneur dans l’immobilier depuis plus de 20 ans. Dans le cadre de la gestion de ses agences immobilières et Cabinets d’administration de biens, il s’est rendu compte qu’environ la moitié des propriétaires en France gérait euxmêmes leur propriété immobilière pour des raisons ...Lire la suite

Il y a encore quelques mois, l’investissement locatif était une option de placement attractive, boostée par un ensemble d’avantages fiscaux consentis par l’Etat. Parallèlement, l'épargne financière rapportant peu, l'immobilier locatif constituait, plus que jamais, la valeur refuge de nombreux Français.

L’année 2012 marque la fin de plusieurs avantages liés à l’investissement immobilier : suppression du prêt à taux zéro pour l'achat de logements anciens, réduction des avantages fiscaux du dispositif Scellier, hausse de la TVA sur les travaux de 5,5 % à 7 %... Et pour couronner le tout, risque d’un encadrement des loyers envisagé par un candidat à l’élection présidentielle.

Une telle mesure, destinée à contenir l’augmentation excessive - reconnaissons-le ! - de certains loyers, améliorerait-elle réellement la condition des locataires ?

Soyons clairs ; La réponse est NON ! Un encadrement des loyers risquerait d’ajouter un frein à l’investissement immobilier, au moment même où la suppression de nombreux avantages, comme vu plus haut, détourne déjà un certain nombre d’investisseurs de l’actif immobilier. Or, malgré ce que certains oublient, l’intérêt de la majorité des locataires dépend d’une offre privée abondante…

Les bailleurs privés ne sont pas de « riches profiteurs » !

Crédit Immobilier
Simulateurs immobiliers

Evaluez gratuitement les offres de plus de 100 banques !

Contrairement aux idées reçues, le parc locatif privé qui concerne 20% des logements loués en France, n’est pas détenu par des familles « riches » qui n’auraient d’autre but que de profiter de « pauvres » locataires, en leur faisant payer des loyers exorbitants… dont ils n’auraient d’ailleurs pas réellement besoin… Un « plus » en quelque sorte dans un océan de rentrées financières…

Evidemment, la réalité est bien loin de ce schéma simpliste.

Le parc locatif privé est détenu par des épargnants désireux de se constituer un patrimoine, souvent en vue de se procurer des revenus complémentaires lors de leur retraite. Ces derniers ne sont pas tous des « riches » ! ; La majorité d’entre eux sont même des foyers « relativement » modestes, préparant l’avenir de leur famille en empruntant avec nécessité de rembourser le crédit avec les revenus fonciers. Priver un petit investisseur du fruit de son investissement, serait très injuste.

La majorité des loyers est déjà conforme au marché, sans excès !

Paris n’est pas la France. Les excès observés dans la capitale et dans quelques villes cotées de la Côte d’Azur sont, au regard du nombre de logements loués dans l’hexagone, une « goutte d’eau ». Certes, une goutte d’eau voyante et véritablement problématique, évidemment, pour les locataires recherchant sur ces marchés, mais remettons les choses à leur juste place. Dans toutes les grandes métropoles françaises, hors Paris, et, a fortiori, dans les villes de taille moyenne, les loyers sont loin d’être excessifs. Malgré tout, ils sont calculés sur la base d’un équilibre que connaissent bien les investisseurs : le prix d’achat doit correspondre à un rendement attendu, compris entre 3% et 6% selon la localisation. Logique : aurait-on l’idée de reprocher aux investisseurs financiers de réclamer un rendement attractif pour se décider à investir ? Idem dans l’immobilier : un loyer correspondant à un rendement correct est une condition sine qua non pour investir… Si les loyers sont encadrés demain, ce rendement, en chute libre, détournera irrémédiablement les investisseurs de la pierre avec comme conséquence néfaste « boomerang » de cette baisse du parc locatif, une hausse des prix des loyers…

Les mesures contraignantes ont un impact « psychologique » dévastateur !

Enfin, on le voit à chaque nouvelle mesure, toute contrainte supplémentaire entraîne des conséquences proportionnellement plus graves que celles attendues. Pourquoi pénaliser les bailleurs dans leur ensemble pour quelques propriétaires peu scrupuleux et risquer un détournement en masse des investisseurs vers d’autres actifs que la pierre ? Alors que l’intérêt général est que le parc locatif augmente ?

A l’opposé de ces mesures « anti-locataires », il serait donc plus judicieux de favoriser l’investissement immobilier pour réguler les prix du marché. Plus le nombre de logements augmente, plus les prix des loyers diminuent. Il s’agit du simple mécanisme de libre concurrence du marché. Pour inciter les investisseurs à réduire les loyers, il serait donc plus pertinent de leur accorder, en contrepartie, des avantages fiscaux plus ou moins importants, en fonction des efforts qu’ils auraient consentis auprès de leurs locataires.

Avantages fiscaux équivalents dans l’ancien comme dans le neuf

Par exemple, en contrepartie de l'obligation de pratiquer des loyers plafonnés, tout investisseur, qu’il achète dans l’ancien ou dans le neuf, aurait droit aux mêmes avantages fiscaux. Cela pourrait inciter un nombre important d’épargnants à investir dans l’immobilier ancien, souvent plus accessible… Avec pour heureuse conséquence l’augmentation du parc locatif, qui, devenant plus concurrentiel, pratiquerait des prix plus bas.

Déduction des intérêts d’emprunts pour les investisseurs acceptant de pratiquer des loyers plafonnés

Les investisseurs acceptant de pratiquer des loyers plafonnés continueraient à bénéficier d’une déduction des intérêts d'emprunt et pourraient, en plus, déduire de leurs revenus la réduction des loyers octroyée à leurs locataires. Ceci pendant une durée minimum de 9 ans. Par exemple, un propriétaire bailleur qui s'engagerait à pratiquer pendant 9 ans des loyers inférieurs de 20 à 30% à ceux du marché, pourrait déduire cette somme de ses revenus imposables.

Exemple : pour un loyer normal de 1.000 € par mois ramené à 700 € dans le cadre d'un loyer plafonné, le propriétaire pourrait déduire annuellement 3.600 € de ses revenus imposables.

Déduction des travaux d’agrandissement de ses revenus fonciers

Ne plus limiter la déductibilité des revenus fonciers qu'aux travaux d'aménagement ou d'embellissement, mais y ajouter les travaux d'agrandissement.

Rétablissement de la taxation des plus-values à 15 ans si réinvestissement dans la pierre

Pour les particuliers qui investissent dans la pierre, secteurs neufs ou anciens, il serait bon de rétablir - sous condition - l’exonération des plus-values à partir de 15 ans de détention. La condition serait leur engagement à réinvestir au minimum 50% du prix de vente dans l’achat d’un autre bien immobilier. Ceux qui ne réinvestiraient pas dans la pierre seraient taxés sur les bases de la plus-value actuelle. Cela redonnerait, comme auparavant, de l’intérêt à l’investissement pierre, tout en incitant les épargnants à continuer à privilégier cet actif.

Patrick Chappey - ©2014 LaVieImmo
Donnez votre avis
(il vous reste 2000 caractères)

  • 0 Reco 06/05/2012 à 01:09 par Christophe

    En tant que candidat à l'achat pour me loger, cet encadrement des loyers est la meilleur des directives. Tous les petits bailleurs (qui ont acheté le mètre carré à 9000€ sur Paris) pour s'assurer une retraite tranquille vont finir par être contraints de vendre quand leur locataire se sera fait la malle. Il faut juste attendre quelques mois. Le temps que le marché s'épure de ses excès. Obligés de trouver un nouveau locataire mais pour un loyer 30% en dessous de leurs prévisions de départ, ils vont se retrouver obligés de revendre leurs biens d'autant plus vite qu'ils verront le marché baisser un peu plus tous les jours.

  • 0 Reco 30/04/2012 à 13:47 par Igloo

    Pour conclure Giro, car c'est sans doute inutile de monopoliser le tread avec nos échanges, il se trouve que quelque soit mon avis ou le tiens sur l'encadrement des loyers, ça ce fera, les 2 candidats finalistes ayant tous 2 opté pour. Je pense que c'est une bonne chose. Toi visiblement pas. Big deal. Ca se fera quand même. L'avenir dira si c'était au moins un début de solution. Pour le reste...

  • 0 Reco 30/04/2012 à 13:29 par Igloo

    "Au moins celui qui aura de la pierre au début il aura toujours de la pierre à l'arrivée".
    Un truc est certain, Giro, c'est qu'avec toi on risque pas de s'ennuyer. Je suis pas certain que tu ais oublié 1 seul des poncifs de l'immo. Pas un. C'est à peine croyable. Rien que ce post fait office de best of. Sans compter les "grandes vérités" économiques : "quand à l'utilité de la bourse on peut en discuter"... Dis-moi, tes posts, c'est du second degré, non? Aller? En vrai tu es quelqu'un de normal qui fait pas toujours des blagues, non? Non...? Aie. Ha ha!

  • 1 Reco 30/04/2012 à 13:18 par Gironimmo

    les rapaces font de l'immobilier (un secteur d'activité inutile... qui permet juste de répondre à un besoin primaire celui de loger les français) et les gens biens élevés et consciencieux place en bourse...

    Alors là c'est la blague de la semaine.
    Merci captain iglou pour cette tranche de rire. a classer parmi les best sellers.

    des rapaces y en a partout mais surement plus rapaces à la bourse (tiens tu ne serais pas trader par hasard captain iglou?) et si les investisseurs préfèrent placer dans l'immobilier c'est que le risque est moins grand et aussi que l'immobilier est le seul placement qui soit réalisable sans apport.

    t'as essayé d'acheter des actions sans apports ? donc en fait dans la bourse se trouvent les vrais rentiers, bien riches qui peuvent immobiliser leurs économies alors dans l'immo sont les petits investisseurs qui doivent emprunter la totalité du prix d'achat pour se constituer une petite retraite que les boursicoteurs et autres fonds de pension auront vite dépenser...

    Alors c'est vrai l'immo est en crise... mais la bourse que peut-on dire ? c'est bien pire. Au moins celui qui aura de la pierre au début il aura toujours de la pierre à l'arrivée. dans la bourse au pire il n'aura plus rien.

    quand à l'utilité de la bourse on peut en discuter. ce qui est utile c'est les grandes collectes de fonds pour le développement des entreprises. mais aujourd'hui les actes se limitent à de la pure spéculation y compris sur les retraites ou sur la dette.

    Alors dire que l'immo c'est les rapaces, et la bourse c'est propre, c'est se moquer du monde, c'est la france de Hollande.

    Heureusement qu'il y a un second tour pour mettre tout le monde d'accord.

    haha

  • 0 Reco 30/04/2012 à 12:04 par Igloo

    C'est un peu le problème, Nick. Le marché immo, sous perfusion d'argent public depuis 25 ans était, jusqu'à maintenant, tout sauf un marché. C'est en train de se corriger, excellente nouvelle. Les petits, ou gros, acteurs du marché boursier, bien plus utiles à l'économie d'un pays que les rapaces de l'immobilier, ne perçoivent pas d'aide. C'est tout à fait normal qu'il en soient de même pour les acteurs de l'immo.

    Cet article doit représenter le superlatif du tissus d’ânerie. Mais avec 25 ans "d'expérience" dans l'immo, on ne pouvait pas en attendre moins de son auteur. Ajoutez à cela les interventions attendues des inoxydables Giro et du "Pro de l'immo", et voilà la recette d'une bonne tranche de rigolade assurée. On ne s'en lasse pas. Ha ha!!

  • 0 Reco 29/04/2012 à 22:47 par Nick TUP

    Ah Anbern,
    Enfin une vision intéressante...
    Certes je ne la partage pas mais il faut reconnaître qu'elle est argumenté et que vous (tu?)
    avez une vision différente.
    Je me permettrais de rajouter une notion :
    Ne pensez vous pas que le "petit" rentier prend un risque et qu'il faille une carotte pour inciter un investisseur à prendre un risque .., dans ce cas un encadrement trop rigoureux des loyers pourrait être contre productif dans un pays ou le déficit de logements ainsi que le mal logements sont des plaies?
    Je pense que le marché se réglemente par lui même et qu'effectivement on peut toujours le réguler en "gérant " le nombre de logement .
    Je ne suis pas pour la régulation des loyers (vous l aurez compris) sauf dans le cas ou des mesures fiscales incitatives font leur apparition (comme dans le scellier) dans ce cas c'est l investisseur qui va vers l état et il me paraît justifié de réguler.

  • 0 Reco 29/04/2012 à 11:27 par anbern

    Oups, erreur de clavier tactile... Je reprend.

    Autre chose qui me dérange dans votre raisonnement. Votre système impose donc un surplus de produits pour justifier une baisse, ou du moins une "non hausse", des prix. Ce schéma signifie qu'une part, peut-être négligeable, mais une part tout de même des rentiers verraient leurs rentes baisser, leurs produits ne trouvant pas preneur. Et là c'est sur le principe que ca me dérange. Laisser quelques personnes sur le carreau pour permettre aux autres de respirer, ça ne fait pas partie de ma vision des choses. Contrairement à vous, visiblement, qui prônez ce genre de chose.Voilà

  • 0 Reco 29/04/2012 à 11:21 par anbern

    Comme je comprend l'ami antoine... Vous prenez sa réaction comme une vocifération gratuite contre vous et votre "caste" là ou je la vois comme une expression maladroite de l'exaspération provoquée par votre système. Bref...

    Tout cet article repose sur un postulat de base que je considère comme étant faux: le fait que les rentiers (appelons un chat un chat hein) puissent pratiquer des prix libres ferait en sorte qu'il y ait assez de logements pour tout le monde et donc que les prix stagnent, sous prétexte qu'il n'y aurait pas de frein à leurs investissements. Ils construiraient alors trop de logements par rapport à la demande et entraîneraient alors une constance voire une baisse des loyers.

    Affirmer cela en revient à prendre ces gens pour des cons. Dans la mesure où ces personnes sont dotées d'un cerveau et donc se renseignent avant de se lancer dans une telle opération, pourquoi iraient-elles construire du locatif dans des régions où il y a déjà trop de locations? Votre hypothèse ne tient donc pas.

    Autre chose qui me dérange dans votre raisonnement. Votre système impose donc un surplus de produits pour justifier une baisse, ou du moins une "non hausse", des prix. Ce schéma signifie qu'une part, peut-être négligeable, mais une part tout de même des rentiers voient leur rentes

  • 1 Reco 29/04/2012 à 10:16 par Gironimmo

    Antoine, faut pas t'énerver?
    Pete un coup cela libérera ton esprit jaloux des propos mensongers et insultants que tu tiens régulièrement sur ce forum.
    Si c'est si facile de devenir rentier, deviens le. Ah mais cela nécessite du travail...
    Un mot que tu ne connais pas encore. T'inquiète pas avec Hollande y aura du travail pour tous. Bon précaire mais pour tous.

  • 0 Reco 28/04/2012 à 20:05 par marc19

    Il n'empêche que l'augmentation des loyers à la relocation est une aberration, Ces bailleurs voraces implantés en zone tendue profitent de la situation .
    Encadrer un peu tout cela est normal .

  • 0 Reco 28/04/2012 à 17:12 par Nick TUP

    Pas de nouvelles d'Antoine?
    Aurais-je eu raison?

  • 2 Reco 28/04/2012 à 09:49 par Nick TUP

    Il est évident que l'encadrement des loyers provoquera la hausse des loyers.
    De plus moins il y aura de logements disponibles plus les prix augmenteront...
    C'est la simple règle de l'offre et la demande...
    Je désirerais également répondre à Antoine:
    En effet je suis "un vieux schnock" de 30 ans qui est propriétaire de son habitation et qui a 2 investissements immobiliers dans le cadre d'une Sci avec mon frère.
    Je precise que chacun de ces biens ont toujours un credit immobilier. S'il n y avait pas de petits investisseurs comme nous le déficit de 500 000 logements en France serait de combien d'unités?
    Antoine tu dis que tu voudrais bien t'offrir un bien mais as tu slt commencé les démarches pour atteindre ton rêve...? Es tu allé voir une banque pour connaître ton budget?
    Si tu es comme une grande majorité des gens la réponse est non et pourtant tu pourrais être étonné du résultat... A moins que tu aies un crédit voiture parceque tu préfères rouler dans une voiture neuve(ce qui n'est pas mon cas); un crédit sofinco parceque tu veux une Tv 3D (que je n'ai pas) etc... Etc
    Bref je me tiens à ton entière dispositions si tu veux devenir propriétaire je pourrais t'apporter au moins toutes les réponses à tes questions mais nous savons tous les deux que tu n'es qu'une personne qui préfere lancer des accusations stériles et se plaindre...
    Je me trompe?

  • 2 Reco 27/04/2012 à 22:55 par Un pro de la promotion

    Mais Antoine t'es toujours et encore un CONNARD, oui je le dit bien haut car il n'y a pas d'autre mots !!! Tu penses vraiment que tous les propriétaires perçoivent des milliers d'euros de revenues fonciers tous les mois ??? Ta bêtise est pathétique, tu n'est qu'un con jaloux et frustré c'est tout et tu ne comprend rien à rien

  • 0 Reco 27/04/2012 à 22:20 par Friand

    Très décevant ce monsieur Chappey...
    Dans l'immo depuis plus de 20 ans vraiment ?
    Comme quoi ...

  • 0 Reco 27/04/2012 à 18:28 par antoine

    "comme conséquence néfaste « boomerang » de cette baisse du parc locatif, une hausse des prix des loyers… "

    ahhahahhhahahhaha alors celle la cest la meilleure de toute!!!

    cher Patrick, o te dit que la loi interdira les hausses!!!!!! alors comment ils vont monter?????

  • 1 Reco 27/04/2012 à 18:25 par antoine

    "l’intérêt de la majorité des locataires dépend d’une offre privée abondante…"

    FAUX!!!!

    l'interet des locataires est de devenir proprio pour se loger!!!!

    moins il y aura d'investisseurs a la con sur le marché, moins il y aura de demande de ces speculateurs et plus les locataires auront de chance d'acheter a prix bas!

  • 1 Reco 27/04/2012 à 18:23 par antoine

    et si les prix baissent, si les investisseurs ne veulent plus acheetr, ce seront les gens comme vous et moi, les peresde familles qui pourront se les ofrir ces apparts!

    Siil existait un prix Nobel de la mauvaise foi, Patrick Chapey devrait y postuler!!! Il a ses chances!

  • 0 Reco 27/04/2012 à 18:22 par antoine

    "Un encadrement des loyers risquerait d’ajouter un frein à l’investissement immobilier"

    FAUX!!!

    si personne ne veut acheter, ben les promoteurs baisseront leur prix!!!! L'offre et la demande ca va dans les deux sens!!!!

  • 0 Reco 27/04/2012 à 18:21 par antoine

    Mr Patrick C ghapey, j'en ai pleuré! que d'emotions!!!!!!!!!!

    oui chers amis, pleurons et prions pour tous ces rentiers qui font des tendinites de doigts a force de se les tourner, qui onbt de fortes baisses de vue a force d'admirer sur internet leur compte en banque, qui font des tours de reins a force d'attendre a la banque leur tour pour deposer leurs cheques;....

    oui prions pour ces pauvres malhereux......

  • 0 Reco 27/04/2012 à 18:20 par antoine

    "Les bailleurs privés ne sont pas de « riches profiteurs » ! "

    ce sont de pauvres petits vieux, qu'estc-e qu'ils sont malhereurx hein!! Ils gagnent des milleirs d'euros en allant porter a la banque leur cheque: vous comprenez, ces pauvres vieux entiers, les efforts surhumains qu'ils doivent faire pour etre dans les files d'attentes des banques pour deposer les cheques!!! cest un travail de dur labeur hein?

    et en plus les virement, cest compliqué pour un vieux schnoc hein?

  • 0 Reco 27/04/2012 à 18:18 par antoine

    quelle auvaise foi: le fait de controler les loyers est une mauvaise chose, ben voyons....... plus le mensonge est gros mieux ca passe....:))))

    il nous prend vraiment pour les derniers des cons celui la......donc selon lui, cest bien pour les locataires de laisser les proprios exploser leur loyer....... genuial, il merite un prix nobel d'economie lui au moins!