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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 4 mai 2012 à 16h39

L'encadrement des loyers, une vraie mesure anti-locataires !


Patrick Chappey

Biographie Patrick Chappey est entrepreneur dans l’immobilier depuis plus de 20 ans. Dans le cadre de la gestion de ses agences immobilières et Cabinets d’administration de biens, il s’est rendu compte qu’environ la moitié des propriétaires en France gérait eux-mêmes leur propriété immobilière pour des raisons ...Lire la suite

Il y a encore quelques mois, l’investissement locatif était une option de placement attractive, boostée par un ensemble d’avantages fiscaux consentis par l’Etat. Parallèlement, l'épargne financière rapportant peu, l'immobilier locatif constituait, plus que jamais, la valeur refuge de nombreux Français.

L’année 2012 marque la fin de plusieurs avantages liés à l’investissement immobilier : suppression du prêt à taux zéro pour l'achat de logements anciens, réduction des avantages fiscaux du dispositif Scellier, hausse de la TVA sur les travaux de 5,5 % à 7 %... Et pour couronner le tout, risque d’un encadrement des loyers envisagé par un candidat à l’élection présidentielle.

Une telle mesure, destinée à contenir l’augmentation excessive - reconnaissons-le ! - de certains loyers, améliorerait-elle réellement la condition des locataires ?

Soyons clairs ; La réponse est NON ! Un encadrement des loyers risquerait d’ajouter un frein à l’investissement immobilier, au moment même où la suppression de nombreux avantages, comme vu plus haut, détourne déjà un certain nombre d’investisseurs de l’actif immobilier. Or, malgré ce que certains oublient, l’intérêt de la majorité des locataires dépend d’une offre privée abondante…

Les bailleurs privés ne sont pas de « riches profiteurs » !

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Contrairement aux idées reçues, le parc locatif privé qui concerne 20% des logements loués en France, n’est pas détenu par des familles « riches » qui n’auraient d’autre but que de profiter de « pauvres » locataires, en leur faisant payer des loyers exorbitants… dont ils n’auraient d’ailleurs pas réellement besoin… Un « plus » en quelque sorte dans un océan de rentrées financières…

Evidemment, la réalité est bien loin de ce schéma simpliste.

Le parc locatif privé est détenu par des épargnants désireux de se constituer un patrimoine, souvent en vue de se procurer des revenus complémentaires lors de leur retraite. Ces derniers ne sont pas tous des « riches » ! ; La majorité d’entre eux sont même des foyers « relativement » modestes, préparant l’avenir de leur famille en empruntant avec nécessité de rembourser le crédit avec les revenus fonciers. Priver un petit investisseur du fruit de son investissement, serait très injuste.

L’encadrement des loyers, une vraie mesure anti-locataires !

La majorité des loyers est déjà conforme au marché, sans excès ! Paris n’est pas la France. Les excès observés dans la capitale et dans quelques villes cotées de la Côte d’Azur sont, au regard du nombre de logements loués dans l’hexagone, une « goutte d’eau ». Certes, une goutte d’eau voyante et véritablement problématique, évidemment, pour les locataires recherchant sur ces marchés, mais remettons les choses à leur juste place. Dans toutes les grandes métropoles françaises, hors Paris, et, a fortiori, dans les villes de taille moyenne, les loyers sont loin d’être excessifs. Malgré tout, ils sont calculés sur la base d’un équilibre que connaissent bien les investisseurs : le prix d’achat doit correspondre à un rendement attendu, compris entre 3% et 6% selon la localisation. Logique : aurait-on l’idée de reprocher aux investisseurs financiers de réclamer un rendement attractif pour se décider à investir ? Idem dans l’immobilier : un loyer correspondant à un rendement correct est une condition sine qua non pour investir… Si les loyers sont encadrés demain, ce rendement, en chute libre, détournera irrémédiablement les investisseurs de la pierre avec comme conséquence néfaste « boomerang » de cette baisse du parc locatif, une hausse des prix des loyers…

Les mesures contraignantes ont un impact « psychologique » dévastateur !

Enfin, on le voit à chaque nouvelle mesure, toute contrainte supplémentaire entraîne des conséquences proportionnellement plus graves que celles attendues. Pourquoi pénaliser les bailleurs dans leur ensemble pour quelques propriétaires peu scrupuleux et risquer un détournement en masse des investisseurs vers d’autres actifs que la pierre ? Alors que l’intérêt général est que le parc locatif augmente ?

A l’opposé de ces mesures « anti-locataires », il serait donc plus judicieux de favoriser l’investissement immobilier pour réguler les prix du marché. Plus le nombre de logements augmente, plus les prix des loyers diminuent. Il s’agit du simple mécanisme de libre concurrence du marché. Pour inciter les investisseurs à réduire les loyers, il serait donc plus pertinent de leur accorder, en contrepartie, des avantages fiscaux plus ou moins importants, en fonction des efforts qu’ils auraient consentis auprès de leurs locataires.

Avantages fiscaux équivalents dans l’ancien comme dans le neuf

Par exemple, en contrepartie de l'obligation de pratiquer des loyers plafonnés, tout investisseur, qu’il achète dans l’ancien ou dans le neuf, aurait droit aux mêmes avantages fiscaux. Cela pourrait inciter un nombre important d’épargnants à investir dans l’immobilier ancien, souvent plus accessible… Avec pour heureuse conséquence l’augmentation du parc locatif, qui, devenant plus concurrentiel, pratiquerait des prix plus bas.

Déduction des intérêts d’emprunts pour les investisseurs acceptant de pratiquer des loyers plafonnés

Les investisseurs acceptant de pratiquer des loyers plafonnés continueraient à bénéficier d’une déduction des intérêts d'emprunt et pourraient, en plus, déduire de leurs revenus la réduction des loyers octroyée à leurs locataires. Ceci pendant une durée minimum de 9 ans. Par exemple, un propriétaire bailleur qui s'engagerait à pratiquer pendant 9 ans des loyers inférieurs de 20 à 30% à ceux du marché, pourrait déduire cette somme de ses revenus imposables.

Exemple : pour un loyer normal de 1.000 € par mois ramené à 700 € dans le cadre d'un loyer plafonné, le propriétaire pourrait déduire annuellement 3.600 € de ses revenus imposables.

Déduction des travaux d’agrandissement de ses revenus fonciers

Ne plus limiter la déductibilité des revenus fonciers qu'aux travaux d'aménagement ou d'embellissement, mais y ajouter les travaux d'agrandissement.

Rétablissement de la taxation des plus-values à 15 ans si réinvestissement dans la pierre Pour les particuliers qui investissent dans la pierre, secteurs neufs ou anciens, il serait bon de rétablir - sous condition - l’exonération des plus-values à partir de 15 ans de détention. La condition serait leur engagement à réinvestir au minimum 50% du prix de vente dans l’achat d’un autre bien immobilier. Ceux qui ne réinvestiraient pas dans la pierre seraient taxés sur les bases de la plus-value actuelle. Cela redonnerait, comme auparavant, de l’intérêt à l’investissement pierre, tout en incitant les épargnants à continuer à privilégier cet actif.

Patrick Chappey - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 27/05/2012 à 02:52 par Martine

    J'ai vu aujourd'hui un studio de 10 m² du quartier Courcelles mis en location dans une agence pour 500 € cc. Il s'agit d'un quartier avec de nombreuses chambres sans WC au 6ème ou avec WC avec des travaux sans l'accord de la copropriété. Comment le fisc doit-il procéder aux contrôles : en visitant les immeubles et en laissant des courriers sous les portes des locataires. De plus, la loi dit que les chambres sont rattachées aux appartements et ne sont pas imposables si elles ne dépassent pas certains prix. Il y a beaucoup de travail dans les arrondissements dits bourgeois.

  • 0 Reco 27/05/2012 à 02:46 par Martine

    J'ai vu aujourd'hui dans la vitrine d'une agence dul quartier Courcelles un studio de 10 m² mis en location pour

  • 0 Reco 16/05/2012 à 14:02 par set99

    Rappel pour les incultes

    Les propriétaires se moquent complètement de leurs concitoyens et ne font que vendre un service comme n'importe quel commerçant .

    Et ça c'est la vérité.

  • 0 Reco 16/05/2012 à 14:01 par set99

    Quel discours larmoyant ! Où sont les entrepreneurs de l'époque Tapis ?

    Investir maintenant , c'est se mettre un boulet autour des chevilles , à se demander si c'est pas un coup de chance quand on gagne du fric .
    Mieux vaut être locataire dans ce cas !

  • 0 Reco 16/05/2012 à 11:42 par michel

    "La majorité des loyers est déjà conforme au marché, sans excès ! Paris n’est pas la France."

    2 purs dénis de réalités dans une seule phrase,chapeau l'artiste !

  • 0 Reco 16/05/2012 à 11:38 par michel

    "Cela pourrait inciter un nombre important d’épargnants à investir dans l’immobilier ancien, souvent plus accessible… Avec pour heureuse conséquence l’augmentation du parc locatif, qui, devenant plus concurrentiel, pratiquerait des prix plus bas."

    Totalement faux : ce n'est pas en rachetant de vieux logements que l'on augmente le parc locatif... un petit mensonge de plus dans une argumentation totalement bidon.

    On pourrait continuer comme ça avec quasi tout ce qui est dit ici.

  • 1 Reco 09/05/2012 à 14:54 par olivier

    Je suis AI et je suis POUR l'encadrement des loyers!! Car moins les loyers seront chers, plus les gens pourront économiser de l'argent et plus tot ils pourront acheter!

  • 0 Reco 07/05/2012 à 16:40 par Ginette

    il faut encadrer les loyers! Bravo Hollande!

  • 0 Reco 07/05/2012 à 14:31 par antoine

    ety ca cest pas du radotage ou du bourrage de crane??

    http://www.lavieimmo.com/ avis-experts/l-encadremen t-des-loyers-une-vraie-me sure-anti-locataires-1462 3.html

    le meme article en quelques semaines d'intervalle!! du grand n'importe quoi!

  • 0 Reco 07/05/2012 à 14:28 par antoine

    en plus, tu parles d'entretien? ils prennnet a chaque fois la caution, tout ca pour remettre un coup de pinceau avec de la peinture bas de gamme au solvant toxique....

  • 0 Reco 07/05/2012 à 14:28 par antoine

    ya des lois contre les logelent insalubres, et en cas de denonciation, les rentiers auront bcp plus a perdre qu'en faisant l'entretien des apparts...

  • 0 Reco 07/05/2012 à 14:27 par antoine

    si les bailleurs veulent louer, ca bien falloir qu'ils entretiennent! personne ne voudra vivre dans un taudit!

    cet argument est bidon!

  • 0 Reco 06/05/2012 à 22:30 par jacques

    En quoi consiste précisément l'encadrement des loyers ?

  • 0 Reco 05/05/2012 à 20:42 par Gironimmo

    plus t'ecris gros

    moins c'est intelligent

    encadrer les loyers c'est rendre légitime la location de logement médiocres que les bailleurs n'entretiendrons plus

    mais les cloportes qui colportent l'encadrement des loyers semblent tous propriétaires c'est plus facile de critiquer les locataires quand on est déjà proprio

  • 1 Reco 05/05/2012 à 12:25 par OUI IL FAUT ENCADRER LES LOYERS

    LES AGENTS IMMOBILIERS VEULENT DEFENDRE LEURS INTERETS = PRIX ELEVES /= COMMISSIONS ELEVES

    PARIS C'EST LA DESERTIFICATION DES CLASSES POPULAIRES ET MOYENNES

    IL FAUT ENCADRER LES LOYERS POUR LES FAIRE BAISSER ET FAIRE BAISSER LES PRIX

  • 0 Reco 05/05/2012 à 09:24 par Igloo

    Haa, ça fait du bien de rigoler de bon matin. Ce Mr Chappey un vrai show man. Quelle énergie! Quelle créativité! L'humour porté au niveau de l'art! Des blagues comme ça, on ne s'en lasse pas. Et jusque dans sa signature! 20 ans d'expérience dans l'immo, celle là elle est impayable. Giro, tu devrais le remercier, tu pourras utiliser ses vannes lors de ton prochain repas de famille, tu verras, tu vas les bidonner de rire! Succès assuré! Heuuu... ben pourquoi tu pleures? Tu pensais pas que c'était pour rire son article? Ha ha!

  • 0 Reco 05/05/2012 à 00:27 par Gironimmo

    Rappel pour les incultes

    Les propriétaires logent leurs concitoyens.

    Les autres, ceux qui critiquent, ne font que parler et n'apportent aucune solution à la crise du logement.

    Et ça c'est la vérité.

  • 0 Reco 05/05/2012 à 00:25 par Gironimmo

    Mais alors christ hé on ne sait pas. Postier ou CPE ?

  • 0 Reco 05/05/2012 à 00:25 par Gironimmo

    Bon Antoine on sait il est étudiant contreproductif ou antiprotectionniste on sait. Y'a pas d'espoir il a tué ses parents soixante huitards... Je plaisante désolé

  • 0 Reco 05/05/2012 à 00:22 par Gironimmo

    Alors messieurs les donneurs de leçons. Je serais curieux de connaître vos professions qui semblent être créatrice de tant de richesses. Je sais vous ne les donnerez pas parcequ'elle ne créent aucune richesse.
    Enfin l'espoir fait vivre courage dénoncez vous que faites vous dans la vie.pour argumentez d'une manière aussi sotte?

  • 0 Reco 04/05/2012 à 18:56 par Christophe

    Je ne vais pas répéter les commentaires qui viennent d’être écris. Et sur lesquelles je suis entièrement d'accord : N'importe quoi ce monsieur Chappey !

    Et tiens que je te rajoute des avantages fiscaux, blabla bla. Ce sont justement tous ces avantages qui ont contribué à faire exploser les prix en y attirant tous les investisseurs quels qu’ils soient. Or, l'immobilier ancien est le degré zéro de création de richesse et d'emploi.

    Si l’État orientait ses avantages fiscaux vers des PME innovantes créatrices de vraies richesses et d'emplois, ce serait bien mieux. Il faut complètement libéraliser le secteur de l'immo. Que les bénéficiaires du Scellier, PTZ, et autres avantages rendent l'argent de manière rétroactive (on peut toujours rêver). Et là, on pourra constater l'abondance d'offre.

  • 0 Reco 04/05/2012 à 17:12 par antoine

    "il serait donc plus judicieux de favoriser l’investissement immobilier pour réguler les prix du marché"

    quel mensonge!!!!!!

    les investisseurs collectionne les apparts! Une bonne partie d'entre eux sont vides!!!

    cest une honte!

    il faut au contraire diminuer le nombre de ces investisseurs, le nombre d'appart loué, pour que ces apparts soit sur le marché de la vente!!! Et il faut doubler les taxes sur ces apparts s'ils sont vides!

  • 0 Reco 04/05/2012 à 17:10 par antoine

    cest cest une mesure anti locataire dans le sens ou elle incitra les investisseurs a vendre, et ainsi kles locataires pourront acheter!

    Mr l'investisseur, etre locataire, ce nest pas un but en soi! Les gens ne sont par contrainte!

  • 0 Reco 04/05/2012 à 17:09 par antoine

    Mr Patrick Chappey, investisseur je presume..

    peut-etre que si vous reflechissiez un peu, vous vous rendriez compte que si la location ne devient plus rentable, les investisseurs vont mettre en vente leur appart, et ainsi les locataires pourront les acheter, et les prix baisseront..

    Mr L'investisseur, si les loyers sont bloqués, l'investisseur n'osera plus acheter un appart neuf, laissant ainsi sa place à un acheteur particuleir souhaitant loger sa famille. Et si la demande baisse, les promoteurs devront ou baisser leur prix, ou fermer boutiique! Libre a eux!

    Vous qui etes si preoccupé par les particuliers, dites vous bien que moins il y aura d'investisseurs sur le marché, plus les prix seront bas car la demande baissera!

  • 0 Reco 04/05/2012 à 17:05 par antoine

    Ca sent le radotage...... et cet article, c'est un peu comme si un boucher se plaignait des vegetariens..:)).


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