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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 29 novembre 2013 à 15h53

L'impayé, fléau des copropriétés : La loi Alur peut-elle enrayer l'endémie ?


Pierre Olivier

Biographie "Nous sommes tombés dedans quand nous étions grands". Cette expression illustre "l'autre regard" porté sur la copropriété, par les fondateurs de COPRO+, auteurs de l’ouvrage : Sauvons les copropriétés – Ce qu’il faut changer. Ingénieur informaticien, Pierre OLIVIER a vécu les incessantes mutations ( ...Lire la suite

Effets conjugués de la crise économique, de la dégradation des immeubles et de l’envolée de l’énergie, les défaillances individuelles des copropriétaires se multiplient, entrainant inexorablement l’asphyxie de la copropriété. Que peut-on attendre de la loi Alur pour combattre cette maladie chronique ?

Le modèle économique de la copropriété repose sur le versement par les copropriétaires de leur contribution aux charges, calculées selon les quoteparts affectées aux lots qu’ils possèdent par les clés de répartition inscrites au règlement de copropriété.On distingue trois types de charges : Les charges de fonctionnement dites de gestion courante sont définies dans un budget voté en assemblée générale. Elles sont généralement exigibles par quart au 1er jour de chaque trimestre civil.

Les charges d’investissement : opérations exceptionnelles ou travaux votés en assemblée de manière indépendante, avec un échéancier de règlement préétabli.

Les charges financières : fonds de roulement ou provisions diverses dont les modalités sont également approuvées en Assemblée.

Normalement, si la gestion est correcte et que chacun respecte ses échéances, la trésorerie d’un syndicat des copropriétaires (SDC) est toujours positive puisque les appels sont effectués en anticipation des besoins.

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Type de bien :

Un impayé est un retard de règlement d’un copropriétaire quelle qu’en soit la raison. Si le nombre d’impayésaugmente, le SDC va se trouver en difficulté pour régler ses salariés et fournisseurs car il n’a pas le droit au découvert bancaire ni à l’avance par le syndic des fonds des autres copropriétés.

Les membres du SDC sont solidaires et si la défaillance de l’un devenait irrécouvrable, son montant serait réparti entre tous les autres membres.

Le taux d’impayé : le thermomètre

Un indicateur simple : le taux d’impayé permet de mesurer la situation financière de la collectivité. Le taux d’impayés est constaté, par exemple en fin d’exercice,en comparant la somme des créances des copropriétaires par rapport au montant des provisions appelées sur l’exercice. Lorsque ce taux est supérieur à 25% la copropriété n’est plus officiellement en mesure d’assurer son autonomie financière et le syndic a l’obligation de demander la nomination d’un administrateur judiciaire.

En pratique la situation est grave beaucoup plus tôt. Dans le cadre de nos prestations d’accompagnement des copropriétés sur le terrain nous avons défini un niveau de gravité de « l’impayite ».

Au delà de 15%, inutile d’attendre le déclin, il faut faire appel à des structures externes, dans le giron des collectivités locales, pour organiser une thérapie lourde avec l’aide de la personne publique.

Entre 5 et 15% une analyse approfondie du fonctionnement et de la situation financière et sociale su SDC permettra d’apprécier si la situation est jugée récupérable sans aide externe, au prix de soins intensifs.

Un taux < 5 % est le reflet d’un copropriété saine qui a la capacité à réagir et à construire des projets, même si l’entretien général a été trop longtemps négligé ce qui rend le recours à l’emprunt obligatoire.

Le compte bancaire séparé : le baromètre

Le deuxième instrument indispensable pour suivre l’évolution de la gestion est le compte bancaire séparé. Contrairement aux dires de certains syndics ou opérateurs, le compte unique n’est pas la bouée de sauvetage de la copropriété.

Le premier mérite du compte séparé est d’alerter directement le syndic par la position du solde du compte sur le relevé externe. Il donne aussi la possibilité au conseil syndical (s’il y a un volontaire), de suivre directement par Internet les flux de trésorerie de sa copropriété. Il lui sera alors facile de prévoir la capacité du SDC à honorer ses échéances, notamment les importantes (énergie, assurances,…) ou s’il est urgent de secouer les copropriétaires retardataires. Le deuxième avantage est de distinguer les comptes du syndic et ceux de la copropriété. Nous constatons que les copropriétaires « râleurs » sont plus enclins à régler leurs charges « à la copropriété », pour ne pas léser leurs voisins, plutôt qu’au syndic dont il n’ont pas une bonne image.

La troisième vertu est de faciliter le suivi des paiements des fournisseurs et de manière générale le contrôle des comptes, grâce à une référence externe. Ce sera d’autant plus efficace si l’on demande au syndic de ranger le carnet de chèques et d’opérer tous les règlements par virement direct depuis le compte SDC vers le fournisseur.

En généralisant, sans dérogation possible le compte bancaire séparé, la loi Alur favorisera la traçabilité, des opérations, qualité de nature à (r)établir la confiance entre syndic et SDC.Les prétendus coûts supplémentaires du syndic sont difficiles à justifier, si le syndic met en place une e-gestion adéquate. D’ailleurs ils s’estompent généralement dès que l’on aborde la mise en concurrence.

La lutte contre les impayés : un combat commun

Le syndic a la charge du recouvrement des créances. Généralement le processus est plutôt bien suivi. Le syndic professionnel a l’outillage pour mettre en place une procédure d’escalade automatisée (relance, LR/AR, huissier, procédure contentieuse,….). Pour autant si les frais accumulés sont mis à la charge des défaillants, le SDC doit avancer ces montants sans que les résultats soient toujours au rendez-vous. Comme pour un incendie, l’impayé est plus facile à maîtriser s’il est pris à temps par une personne de proximité.

Le rôle du conseil syndical est fondamental, en tant que voisin, pour traiter « humainement » les petits sinistres avant leur propagation néfaste au copropriétaire comme au SDC.

Il faut savoir que, pour certains syndics, la mission légale de recouvrement automatisé, avec des lettres recommandées à plus de 30 € est plutôt rentable et représente une part significative de leur rémunération, même si ces « produits dérivés » ne sont pas toujours lisibles dans les comptes présentés.

L’obligation d’immatriculation imposée par la loi Alur organisera l’émancipation des copropriétés, aujourd’hui sous la tutelle absolue du syndic. Elle permettra à des acteurs externes, publics ou privés, d’adresser directement lla copropriété et favorisera l’émergence de nouveaux conseils ou servicespour l’amélioration de la gestion de la copropriété.

Conclusion : Aide toi la loi Alur t’aidera

A l’heure où nombre de copropriétés vont devoir faire face à un rattrapage d’entretien lourd pour leur rénovation énergétique, la dérive des taux d’impayés apparait comme un fléau qui enlève au SDC toute capacité d’agir. En effet un taux supérieur à 10 % entrave tout projet collectif, les défaillances des uns mettant en péril l’équilibre collectif.

Comme indiqué ci-dessus, l’implication du conseil syndical, dans sa mission d’assistance et de contrôle du syndic, est primordiale pour résoudre les difficultés.

Pour les copropriétés déjà frappées « d’impayite » aigüe, la loi Alur arrive trop tard, mais pour celles, heureusement les plus nombreuses, relevant de la prévention, la mise en oeuvre de ses dispositions créera des conditions favorablespour établir avec le syndic un partenariat efficace basé sur la confiance.

Favoriser l’accès à la co-propriété c’est bien. Organiser les moyens de l’entretenir c’est mieux !

Pierre Olivier - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 03/12/2013 à 21:24 par MisterHadley

    La loi ALUR n'est aucunement nécessaire, non , elle ne répond en RIEN aux VRAIS problèmes de l'immobilier, au contraire, elle accentue les incohérences grossières que seul le bon peuple subit, et non les "faiseurs de lois" égocentriques qui n'en pondent une uniquement que par pure vanité et ainsi laisser leur "noms"...

    Ni plus, ni moins.

    Que veut le bon peuple..?

    SE LOGER..!

    Ecueils du bon peuple:

    PAS de logements disponibles et PAS de pognon.

    Comment y répondre, à ces écueils, sachant que se loger n'est pas un "luxe" mais une nécessité, et que ce ne sontt pas de très vagues promesses dans plusieurs années qui logeront justement celles et ceux qui en ont besoin MAINTENANT, et qui n'ont pas la thune MAINTENANT pour le faire...

    La loi ALUR y répond t-elle..?

    NON.

    L'ensemble des "papiers" rédigés inutilement depuis toutes ces années y répondent-ils..?

    NON PLUS.

    Alors..?

    La copropriété est un régime obsolète, dépassé, une pompe à pognon permanente pour véreux patentés.

    Que font donc les "responsables"..?

    RIEN, à part accentuer l'inutilité de ce régime en le complexifiant encore plus, alors que déjà, des "professionnels" s'y perdent eux-mêmes la plupart du temps, et en foutent complètement puisqu'ils en profitent ainsi très largement pour mieux rouler dans la farine les copropriétaires...

    C'est ça, le progrès..?

    Tout ça n'est que de l'esbrouffe exclusivement fait et artificiellement créé pour faire "bouffer" tout un tas d'inutiles là dessus, ni plus, ni moins.

    Le bon peuple veut, et mérite du CONCRET, du TANGIBLE, et MAINTENANT, pas dans 107 ans..!

    Et tant qu'il n'y aura d'autres choix que d'avoir comme "décideurs" des politicaillons de bas étages uniquement préoccupés par les "avantages", rémunérations dispendieuses, et autres possibilités de carrières, rien ne changera jamais et s'intensifiera sur le dos du bon peuple.

    La preuve...

  • 0 Reco 02/12/2013 à 09:56 par coproplus

    Réponse à MisterHadley
    Spécialiste "en carton" et auteur de ce "papier" je voudrais remercier MisterHadley et lui affirmer que je partage l'essentiel de son analyse sur le statut de la copropriété.
    Pour l'en convaincre, je l'invite à lire mes autres "papiers" publiés sur LaVieImmo au 2eme semestre 2012.
    L'article : La copropriété : un exemple de développement non durable" traite du sujet et dénonce la structure 1965 comme "Un Organisme Génétiquement Malformé". Les autres vont dans le même sens.
    D'ailleurs dans notre ouvrage "Sauvons les Copropriétés - Ce qu'il faut changer" paru avant le rapport Braye, l'épilogue de l'analyse stipule page 227 "La loi de 1965 tue, elle tue les immeubles et pire tue l'initiative".
    Des papiers sur le sujet nous en avons plein nos cartons !
    Dans celui-ci l'accent est porté sur les impayés. Les pouvoirs publics poussent aux travaux (Grenelle) en copropriété sans s'occuper de savoir si les copropriétaires sont solvables. L'exemple des ascenseurs a montré que si l'on réglait de manière autoritaire un réel problème de sécurité, le manque de préparation détruisait le fragile équilibre économique de nombre de copropriétés. Je souhaite donc alerter sur ce point à l'heure des rénovations énergétiques.
    La loi ALUR est nécessaire mais pas suffisante. A suivre...

  • 0 Reco 29/11/2013 à 21:39 par MisterHadley

    Et les charges "locatives", héhé, correspondent à deux tiers des charges de copropriété...

    :D

    Quant à tes fameux travaux, il y a des subventions dans les copropriétés pour les bailleurs, justement, donc...

    Surtout que tu ne fais pas des "travaux" tous les ans, mais plutôt tous les dix ans...

    Qui, de plus, améliorent le logement et la qualité del'immeuble, et sont donc, ensuite, répercutés sur le loyer que tu payes, et qui, lui, augmente...

    Enfin bref, le sujet n'est pas de savoir sit u as raison ou non "d'attendre" cent cinquante ans en tant que locataire, on s'en tape complètement, là...

    Mais sur la pertinence du régime de la copropriété...

    Enormément de "syndic" s'en mettent plein les poches sur le dos des "SDC" comme le dit le monsieur lui-même...

    D'ailleurs, il précise également les "frais de procédure", qui sont à eux seuls un grand moment de n'importe quoi, puisque la jurisprudence constante les interdit dès lors qu'ils ne sont ni nécessaire ni justifiés d'après la loi de 65 et son décret de 67...

    Alors, vanter les syndic qui ont, je cite :

    "l’outillage pour mettre en place une procédure d’escalade automatisée (relance, LR/AR, huissier, procédure contentieuse,….)"

    ... c'est quand même du grand n'importe quoi..!

    Sur ce, hein...

  • 0 Reco 29/11/2013 à 20:43 par balibalo

    Maison ou appartement etre propriétaire engage des couts de fonctionnement et d'entretien. En copropriété trop de personnes 'oublient' qu'elles ont aussi des charges d'entretien du bâti en sus des charges courantes. Le problème c'est que c'est celui qui habite au moment des travaux qui paie alors que les proprios d'avant n'ont pas versé un euro pour 'l'usure' et en ont bien profité. Et meme punition si le gardien part à la retraite, c'est le copro du 'moment' qui se paie l'intégralité de la note sans avoir bénéficié des services. Alors oui ca coûte d'être propriétaire , alors il faut d'autant plus se préoccuper des charges courantes, de la gestion du syndic, bref de s'occuper de son patrimoine .En résumé faire partie du conseil syndical, assister aux AG et ne pas avoir peur des syndics, ce sont les copropriétaires qui les rémunèrent pour un service. S'il ne convient pas alors il faut en changer et ce n'est pas difficile, il faut juste avoir le courage de le faire et d'être plusieurs à s'en occuper.

  • 0 Reco 29/11/2013 à 19:44 par Bailleur pro

    Ce sont tous les neuneus qui ont acheté la corde au coup qui mettent en périls ces bâtiments.

  • 1 Reco 29/11/2013 à 18:49 par hé-hé

    un locataire part seulement les charges locatives. La même chose qu'un propriétaire aura payé de toute façon. Plus tout ce que le locataire ne paie pas, les travaux notamment.

    Quand tu rajoute tout ça à la taxe foncière ton logement n'est pas si gratuit après soi-disant avoir entièrement payé ton prêt. Ce que beaucoup d'acquéreurs d'aujourd'hui IGNORENT !

    Point.

  • 0 Reco 29/11/2013 à 17:38 par MisterHadley

    Fort heureusement, héhé, il n'y a pas que le régime de la copropriété dans la vie...

    :D

    Et au cas où tu ne le saurais pas, en tant que locataire, tu payes les deux tiers des charges de copropriété, mon grand...

    Alors, heureux..?

    En te remerciant...

    ;)

  • 0 Reco 29/11/2013 à 17:03 par hé-hé

    et qui c'était qui disait il y a pas longtemps que lorsque vous acheter vous passerez tranquille votre retraite puisque vous n'aurez pas de loyer à payer ? Certes, certes ! Mais il y aura plein d'autres choses à payer quand même, hein : )))

  • 0 Reco 29/11/2013 à 16:18 par MisterHadley

    Les "solutions" que le monsieur suggère sont justement tout ce qu'il faut éviter absolument dans une copropriété..!

    Il est assez effarant que tous ces "spécialistes" en carton n'aient toujours pas compris que c'est le régime-même de la copropriété qui n'est plus du tout en phase avec son époque...

    Tout ça date d'il y a cinquante ans, faudrait voir à vous réveiller, et à comprendre que c'est le régime-même de la copropriété qui est définitivement inefficace et provoque ces gouffres financiers.

    Sans compter qu'il est source de dérives financières organisées, et qui ne sont pas de simples phénomènes isolés, mais une réalité que tout acteur de l'immobilier de terrain connait puisque vieux comme le monde: rétro-commissions pour les "travaux", sur les "subventions", sur les procédures, etc, etc...

    Captations de biens privés organisés par des "professionnels" très peu scrupuleux qui s'empressent de créer de toute pièce de prétendus "impayés" pourmieux ensuite récupérer aux enchères et à vil prix les biens privés des copropriétaires... Et ça ne date pas d'heir, ces arnaques connues de tous, pourtant, hein...

    Le régime obsolète de la copropriété est une source de conflits assurés, et ces conflits engorgent de plus inutilement les juridictions qui pourraient voir ainsi leur temps, moyens humains et financiers, et compétences, redirigés sur les autres procédures de plus amples importances dans bien d'autres domaines, ce qui n'est donc pas le cas...

    Quand ces messieurs-dames auront donc compris ça, et qu'il est donc encore plus inutile de sur-ampllifier le problème en y arrogeant de nouvelles "rustines" tout aussi inutiles...

    ... la différence sera immédiate et pour le bénéfice exclusif du bon peuple...

    Mais la compétence n'est pas de rigueur, donc, n'attendons rien de ces messieurs-dames... comme toujours...


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