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Avis d'expertsAvis d'expertsmercredi 2 octobre 2013 à 13h59

L'imposition des plus values immobilières à compter du 1er septembre 2013


Maxime Ponsolle

Biographie Maxime Ponsolle est conseiller en gestion de patrimoine. Doté d’un master 2 en ingénierie du patrimoine, il a créé avec deux amis un site internet novateur de gestion de patrimoine 100% en ligne ! Spécialisé dans l'immobilier il s'occupa de développer la branche immobilière du cabinet expert-in ...Lire la suite

Comme Lucky Luke, la DGFIP sera désormais connue comme l’« administration qui tire plus vite que son ombre », en mettant en ligne le nouveau formulaire CERFA n°12359*11 de déclaration de plus-values immobilières intervenues à partir du 1er septembre 2013. Cette réforme qui n’a toujours pas été votée, est déjà « entrée en application » depuis maintenant 13 jours. Alors, pourquoi tout cet empressement ?

Tel qu’il ressort du projet de loi de finances pour 2014, l’objectif de cette petite rétroactivité est d’inciter les propriétaires de résidences secondaires à vendre rapidement leurs biens tant qu’il en est encore temps, sous peine d’être taxés plus lourdement.

En effet, une des nouveautés de cette loi est l’application d’un abattement complémentaire de 25% durant une année entière mais qui ne profitera pas à tous. Il est ainsi impossible de s’en prévaloir pour les ventes :

- « faites au profit de la personne avec qui vous vivez en couple, d'un ascendant ou d'un descendant »,

- de terrains à bâtir.

L’autre mesure incitative de la réforme consiste en un double régime d’abattement sur l’impôt sur le revenu et sur les prélèvements sociaux.

Qu’en est-il en réalité ? Cette réforme est-elle réellement plus avantageuse que l’ancien régime ?

• Pour rappel, l’ancien régime qui était applicable du 1er février 2012 au 31 août 2013 prévoyait un abattement pour durée de détention de :

  • - 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième ;
  • - 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième ;
  • - 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième.

Les propriétaires devaient donc attendre 30 ans pour voir leur plus-value complètement exonérée.

• Le nouveau régime applicable au 1er septembre 2013 prévoit quant à lui, deux types d’abattement résumés dans le tableau suivant :

Durée de détentionTaux d’abattement / an sur l’impôt sur le revenuTaux d’abattement/ an sur les prélèvements sociaux
au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième6%1.65%
pour la vingt-deuxième année de détention4%1.60%
au-delà de la vingt-deuxième9%

Ce nouveau régime semble donc plus avantageux pour les futurs vendeurs portant l'exonération totale d'impôt sur le revenu à vingt-deux ans, au lieu de trente.

Seul bémol : l'exonération des prélèvements sociaux resterait acquise qu’au bout de trente ans de détention, ce qui instaure un mécanisme d’abattement à double vitesse.

Une petite simulation semble toutefois nécessaire !

Imaginons que vous êtes propriétaire d’un bien depuis 7 ans et que vous souhaitez le vendre en 2013.

Prix de cession : 300 000€

Prix d’acquisition : 190 000€

Frais de notaire : 7.5%

Frais de travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou rénovation : application du forfait de 15% (bien détenu depuis plus de 5 ans).

Ce qui nous fait une plus-value de : Prix de cession de 300 000€ – Prix d’acquisition de 232 750 € (14 250 (7.5%) + 28 500 (15%) + 190 000). = 67 250€

Régime applicable avant le 31/08/2013 Régime applicable depuis le 1/09/2013 Régime applicable au 1/09/2013 sans l’abattement de 25%
CALCUL DE L’IR
Application de l’abattement de 4% (2*2%) :
67 250– 2 690 = 64 560
Application de l’abattement de 12% (2*6%) :
67 250 – 8 070= 59 180
Application de l’abattement de 12% :
59 180
Application de l’abattement exceptionnel de 25% : 44 385
Plus-value nette : 64 560 Plus-value nette : 44 385 Plus-value nette : 59 180
IR = 12 266.4 IR = 8 433.15 IR = 11 244.2
CALCUL DES PRELEVEMENTS SOCIAUX
Abattement de 3.3% :
67 250 – 2 219.25= 65 030.75
Abattement de 3.3% :
65 030.75
Abattement de 25% : 48 773.06
P.S = 10 006.8 P.S = 7559.82 P.S = 10 079.77
Taxe pour les plus-values élevées (2%) : 1 291.2 Taxe pour les plus-values élevées : 1 142.6
Imposition totale : 23 564.4€ Imposition totale : 15 992.97€ Imposition totale : 22 466.57
Ce qui fait une différence de 7571.43€. ce qui fait une différence de 6 473.6€ par rapport au régime avec abattement.

En résumé, l’abattement de 25% constitue réellement un élément à prendre en compte pour les propriétaires qui souhaitent céder leur bien. Or, le compte-à-rebours a déjà commencé !

Maxime Ponsolle
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