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Avis d'expertsAvis d'expertslundi 23 juin 2014 à 16h43

L'indexation prévue seulement à la hausse réputée non écrite


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

En stipulant que « le loyer résultant de l’indexation » ne peut être inférieur au loyer précédent, la clause a pour conséquence d’interdire à l’indexation de produire ses effets en cas de variation de l’indice à la baisse en neutralisant l’indice qui aurait dû servir à l’indexation, la clause doit donc être réputée non écrite.

Le caractère non écrit des clauses d’indexation entraîne l’obligation pour le bénéficiaire de restituer les sommes perçues de ce chef.

La règle édictée par l’article L 112-1, alinéa 2 du Code monétaire et financier a pour but de limiter les hausses de loyers et d’éviter tout rattrapage : compte tenu de son objet, elle relève d’un ordre public de direction auquel la volonté des parties ne peut déroger ; dès lors, la façon dont sont appliquées les clauses litigieuses est sans incidence sur leur validité, l’obligation atteinte de nullité absolue n’étant pas susceptible de novation.

En stipulant que « le loyer résultant de l’indexation » ne peut être inférieur au loyer précédent, la clause a pour conséquence d’interdire à l’indexation de produire ses effets en cas de variation de l’indice à la baisse en neutralisant l’indice qui aurait dû servir à l’indexation.

Le bailleur ne peut donc utilement prétendre qu’il résulte de l’ensemble des stipulations relatives à l’indexation, telles qu’elles sont rédigées, que la clause litigieuse ne produit ses effets que dans un deuxième temps et qu’elle ne porte pas atteinte au mécanisme même de l’indexation.

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Le calcul de l’indexation doit s’opérer après comparaison avec l’indice « de la précédente indexation » qui, au vu des termes employés qui renvoient au « loyer » est celle entrée en vigueur et appliquée : ainsi, en cas de baisse en année N, l’indice de la précédente indexation sera celui de l’année N-1, tandis que le loyer de l’année N+1 sera donc indexé en fonction de l’indice N-1, il existe donc une distorsion.

À défaut de « loyer indexé », il ressort des termes mêmes utilisés que sera pris en compte non le loyer résultant de l’indexation et non appelé – ce qui serait régulier – mais le loyer plancher : ce mécanisme est donc contraire à la loi précitée et les termes employés caractérisent donc une violation de l’article L. 112-1, alinéa 2 du Code monétaire et financier, les clauses étant donc réputées non écrites.

Sur les conséquences

L’effacement d’une clause d’indexation n’a nullement pour conséquence de faire « revivre » la clause antérieure modifiée par les parties.

En modifiant l’indice applicable et en instaurant un « loyer plancher », les parties ont décidé de modifier leurs conventions initiales ; qu’elles ont fait disparaître les clauses d’indexation précédentes pour en adopter de nouvelles ; qu’il ne résulte d’aucune stipulation qu’elles ont entendu, en cas d’irrégularité, revenir aux clauses initiales.

Ainsi, le caractère non écrit des clauses d’indexation entraîne l’obligation pour le bénéficiaire de restituer les sommes perçues de ce chef.

Toutefois, cette restitution ne peut , compte tenu de la soumission des deux sociétés à la TVA, inclure celle-ci.

TGI Paris, 18e ch., 2e sect., 13 févr. 2014, n° 12/00515

Gabriel Neu-Janicki
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  • 0 Reco 24/06/2014 à 09:43 par Breton

    charabia... s'agit t-il d'une clause d’indexation des loyers annuelle sur l'indice irl ou de la nouvelle lois sur l'encadrement des loyers?


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