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Avis d'expertsAvis d'expertslundi 24 octobre 2016 à 11h01

L'inévitable gentrification de Barcelone et ses conséquences immobilières


Julien Gondeau

Biographie Julien Gondeau est un professionnel du secteur immobilier depuis plus de 10 ans, il est le créateur de OuiFind qui propose un service immobilier sur mesure pour les francophones souhaitant acquérir un bien immobilier à Barcelone. Diplômé de l’Institut Supérieur du Commerce de Paris, il est inscrit ...Lire la suite

Depuis quelques mois à Barcelone on observe un phénomène que des villes comme Paris, Londres ou New York avec le quartier de Harlem ont déjà connu il y a quelques années : la gentrification du centre ville.

De plus en plus de réhabilitations de vieux immeubles sont menées à bien et les prix de vente des nouveaux appartements rénovés se trouvent hors de portée des habitants locaux. Ces appartements sont achetés par des clients étrangers à fort pouvoir d’achat qui acquièrent ainsi un pied à terre pour un prix considérablement moins élevé que dans leur pays d’origine.

Dans le centre ville, 80% des opérations se financent sans crédit immobilier. Un acquéreur local ayant besoin de financement peut difficilement acquérir un bien dans le centre de Barcelone. Le centre de l’Eixample affiche désormais des prix aux alentours de 4500 €/m2 et sur des projets de réhabilitation très ambitieux on peut trouver des biens approchant les 10.000 €/m2.

Ainsi certaines réhabilitations se traduisent par des projets de luxe, c’est le cas notamment de la Casa Bures située au cœur de l’Eixample à l’angle des rues Girona et Ausias Marc acquise par un fonds britannique pour près de 19 millions d’euros et doté d’un budget de 50 millions de travaux.

D’autres quartiers jusque là marginaux ou populaires décollent comme le Poble Sec idéalement situé près du centre, proche de Montjuic et offrant un charme séduisant le public étranger. Des biens rénovés s’y vendent pour plus de 4000 €/m2 quand il y a un an et demi encore les propriétaires peinaient à vendre leur bien pour plus de 1500 € /m2. Plus près de la plage, La Barceloneta est un quartier qui recense actuellement près de 85% d’acquéreurs qui achètent pour louer.

Chasse aux appartements sans licence

Ce phénomène de gentrification est accentué par l’explosion du nombre de touristes qui a réduit considérablement l’offre de location de longue durée car de nombreux propriétaires, même s’ils ne disposent pas de licence touristique préfèrent louer leur appartement à des touristes pour maximiser leurs revenus. Cependant la mairie de Barcelone a mis en place un plan pour faire la chasse aux appartements qui ne disposent pas de licence touristique en incitant, via l’envoi massif de lettres, les voisins à dénoncer les appartements illégaux (avec des amendes à la clé pouvant aller jusqu’à 60.000 euros).

Du coup le stock de locations « classiques » est fortement réduit. Mécaniquement les prix augmentent et les habitants aux revenus les plus modestes doivent renoncer au centre ville ou opter pour la colocation. Ce schéma est amplifié par la structure traditionnelle de l’offre de logement à Barcelone. Le parc locatif, même s’il a augmenté ces dernières années, se situe aux alentours de 30% des logements, bien en dessous de l’offre de grandes villes européennes comme Paris (60%) ou Berlin.

Ainsi il devient difficile de trouver un appartement pour moins de 800 euros par mois. Ce type d’appartement représente désormais environ 10% de l’offre globale et environ 75% des appartements disponibles pour la location affichent un loyer supérieur à 1000 euros par mois. Même dans les quartiers les moins centraux et les plus modestes, les prix tournent autour de 11€/m2.

La mairie gérée par Ada Colau, consciente de cette modification du tissu social urbain, cherche des solutions pour endiguer la flambée des loyers. Des mesures contraignantes pour obliger à louer des appartements vides possédés notamment par des banques ont été annoncées mais ces annonces spectaculaires n’ont pour l’instant pas été suivies d’effet. La mairie a également commencé à étudier des mesures d’encadrement des loyers, soulignant que la hausse des loyers n’a pas été accompagnée d’une hausse notable des revenus des citoyens lambda. Cependant dans une économie globalisée, il apparaît compliqué (et contradictoire) d’endiguer le flux d’acquéreurs étrangers.

On observe sur l’année 2016 qu’environ 50% des achats immobiliers sont destinés à l’investissement locatif. Parmi ces acquéreurs, on trouve 40% d’étrangers.

Dans ce contexte les prix se sont appréciés de l’ordre de 10% entre 2015 et 2016 et de 8% sur le premier semestre 2016.

Pour confirmer cette tendance, cette semaine lors du Salon Immobilier de Barcelone (BMP), l’organisateur a indiqué que « l’Espagne est désormais le 3ème pays européen (après l’Allemagne et le Royaume Uni) le plus attractif pour investir dans l’immobilier pour les fonds d’investissement ».

Julien Gondeau
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