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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 15 avril 2011 à 15h18

L'obligation d'information du vendeur en présence d'amiante


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Tenu à un devoir général de loyauté, le vendeur qui dissimule intentionnellement la présence d'amiante à l'acheteur est l'auteur d'une réticence dolosive.

Aujourd'hui, nul n'ignore que depuis la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, et surtout son décret d'application n° 2002-839 du 3 mai 2002, toute vente d'un immeuble bâti doit être accompagnée de la fourniture par le vendeur d'un diagnostic technique comprenant, notamment, l'acte mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du code de la santé publique (CCH, art. L. 271-4).

Dans l'arrêt rapporté, la cour régulatrice précise qu'antérieurement à l'entrée en vigueur de ces dispositions, le vendeur était tenu à une obligation générale d'information du cocontractant.

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En l'espèce, la vente d'un pavillon préfabriqué a été conclue avant l'entrée en vigueur des dispositions du décret du 3 mai 2002. Ultérieurement à la transaction, l'acheteur a découvert la présence d'amiante. Ayant été condamné à payer des dommages-intérêts sur le fondement de la violation de son obligation précontractuelle d'information (Orléans, 9 nov. 2009), le vendeur a formé, en vain, un pourvoi en cassation.

Violation de l'obligation d'information

L'existence d'une obligation générale d'information est rattachée au devoir de loyauté, elle est due par le vendeur lorsqu'elle se révèle pertinente pour l'acheteur ignorant légitimement l'information. En l'espèce, la troisième chambre civile relève une obligation d'information à la charge du vendeur, puisqu'elle précise, après avoir relevé que les juges du fond avaient souverainement constaté la connaissance de la présence d'amiante par les propriétaires, que l'acheteur n'aurait pas conclu la vente à ces conditions s'il avait été informé de la présence d'amiante.

La particularité de la décision vient de l'utilisation faite de l'obligation générale d'information par les juges du fond pour suppléer l'obligation spéciale, pas encore en vigueur au moment de la transaction.

Existe alors à la charge du vendeur immobilier une obligation d'information portant sur la présence d'amiante en dehors de l'application de la loi spéciale. Preuve est encore ici donnée de la vigueur de l'obligation générale d'information malgré le foisonnement des obligations spécifiques, de surcroît hors la présence d'un professionnel.

Plusieurs sanctions étaient susceptibles d'être prononcées à l'égard du débiteur d'information défaillant:

- la nullité du contrat pour dol,

- l'attribution de dommages et intérêts

Ce sont les dommages et intérêts qui ont été choisi équivalent au montant du désamiantage.

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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