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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 30 mai 2014 à 09h31

La clause d'indexation engendrant une distorsion est réputée non écrite


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

La Cour de Cassation entérine définitivement que la clause d’indexation doit être réputée non écrite lorsqu’elle prévoit la prise en compte d’une période de révision de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

En effet, l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier dispose qu’est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de révision de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

La volonté des parties ne peut déroger à ce texte relevant de l’ordre public de direction et qui s’impose aux parties. En l’espèce, la clause d’indexation prévoit un indice de référence fixe, celui du quatrième trimestre 1997, qui a été appliqué à la révision du loyer de mars 2003 et des années postérieures. Cette clause est contraire aux dispositions précitées et doit être réputée non écrite. Le preneur est en conséquence bien fondé à demander la restitution des sommes trop versées, soit 494 288 euros.

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Des locaux ont été donnés à bail commercial à une société, par acte du 19 mai 1998. Ce bail stipulait une clause d’indexation prenant pour indice de référence l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE du 4e trimestre 1997 ; par avenant du 7 septembre 2000, les parties ont intégré plusieurs autres lots à l’assiette du bail et modifié en conséquence le montant du loyer, l’augmentation intervenant par paliers ; cet avenant reprenait la clause d’indexation initialement stipulée et précisait que le nouveau loyer serait révisé pour la première fois le 1er mars 2003 ; la société preneuse a assigné le bailleur pour voir déclarer non écrite la clause d’indexation de l’avenant ainsi que la clause d’indexation du bail initial et obtenir le remboursement des sommes indûment versées à ce titre ainsi que le paiement des intérêts au taux légal sur les dépôts de garantie tardivement restitués.

Ayant retenu que la reproduction dans l’avenant de la clause d’indexation contenue dans le bail initial engendrait une distorsion dès lors qu’était appliqué à un nouveau loyer de base correspondant au loyer du 1er mars 2002 l’indice de référence du 4e trimestre 1997, la cour d’appel, qui n’a pas condamné la simple référence à un indice de base fixe et ne s’est pas fondée sur les seules modalités d’exécution de la clause par le bailleur, a pu en déduire que la clause de l’avenant était réputée non écrite.

Les loyers payés d’avance sous quelque forme que ce soit et même à titre de dépôt de garantie portent intérêt au profit du locataire pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes. Pour accueillir la demande de la locataire en paiement des intérêts dus sur le dépôt de garantie versé au titre du bail du 19 mai 1998, l’arrêt retient que si la non restitution du dépôt de garantie ne saurait s’analyser comme des sommes versées d’avance au bailleur excédant le paiement de deux termes de loyers après la fin du bail et de toute relation contractuelle entre les parties, il en est différemment lorsque les parties ont poursuivi leurs relations sur la base de nouveaux contrats de bail portant en tout ou partie sur les mêmes locaux de sorte que les sommes conservées par le bailleur postérieurement à la fin du bail initial en sus des sommes versées à titre de garantie ne peuvent s’analyser que comme des sommes versées d’avance et qui ouvrent droit au profit de la locataire à des intérêts dans les conditions de l’article L. 145-40 du code de commerce. En statuant ainsi, en appliquant les dispositions de l’article L. 145-40 du code de commerce à une somme restant due par le bailleur au titre de la restitution du dépôt de garantie versé pour un bail ayant pris fin, la cour d’appel a violé l’article L. 145-40 du code de commerce.

Cour de cassation, Chambre civile 3, 7 Mai 2014 n° 12-22637

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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